E' noto che ogni condomino puo' servirsi del bene in comune tra tutti i condo'mini a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tale diritto all'utilizzo si estende fino al punto che il condomino, per un migliore utilizzo della cosa comune, puo' anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie allo scopo, ferme restando impregiudicate la stabilita' e il decoro dell'edificio condominiale.
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Siffatto utilizzo, tuttavia, non puo' estendersi in favore di altri immobili esterni al condominio, pur se di proprieta' di un partecipante allo stesso, atteso che un tale utilizzo costituirebbe pregiudizio per la cosa comune, imponendo sulla stessa una servitu' di passaggio soggetta al consenso degli altri condo'mini.
Questo il principio di diritto affermato nell'ordinanza n. 3345, pubblicata in data 12 Febbraio 2018, della Corte di Cassazione.
La vicenda giudiziaria traeva origine dall'azione proposta da una condomina che citava in giudizio la proprietaria di un fondo limitrofo al fabbricato condominiale - nonchè proprietaria di un immobile nel medesimo stabile in condominio -, al fine di sentire dichiarare l'illegittimita' dell'accesso praticato nel cortile condominiale custodito da un cancello e utilizzato dalla stessa per accedere alla sua proprieta' esclusiva.
Sull'opposizione della convenuta in primo grado la domanda veniva accolta, tuttavia, in sede di gravame la Corte d'Appello dell'Aquila, in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda ritenendo che il passaggio controverso fosse esplicazione del piu' inteso uso del cortile comune, consentito dall'art. 1102 Cc, considerato che lo stesso comunque non intralciava il concorrente utilizzo del cortile da parte degli altri condo'mini.
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Propone ricorso per cassazione la condomina soccombente deducendo, tra l'altro, la violazione o falsa applicazione dell'art. 1102 Cc, sulla scorta del fatto che il cancello in questione collegherebbe il cortile condominiale con altro immobile non ricompreso nell'edificio condominiale.
La Suprema Corte osserva che dalle risultanze processuali emerge che il cancello pedonale in questione collega tra loro una proprieta' esclusiva ed il cortile del condominio.
Da cio' deduce come siffatto collegamento avviene tra un bene condominiale ed una proprieta' estranea al condominio, bene in ogni caso diverso rispetto all'altra unita' immobiliare pur appartenente alla medesima convenuta e facente parte dello stesso condominio.
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Cio' posto rileva che la concomitante qualita' di condomina non attribuisce alla stessa anche «il potere di asservire tale bene comune al diverso ed adiacente altro suo immobile, che di tale condominio non fa parte.».
A tale singolare fattispecie, infatti, continua la Corte di Cassazione, non puo' applicarsi l'art. 1102 Cc e, pertanto, ritenere esistente un uso piu' intenso della cosa comune, essedo pacifico il principio per cui «in tema di uso della cosa comune, viola l'art. 1102 c.c. l'apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprieta' , determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitu' di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune (v. Cass. n. 24243/08).».
Ed invero, «l'azione con cui un condomino metta in comunicazione il cortile condominiale con una sua proprieta' estranea alla comunione, determina uno stato di fatto corrispondente ad una servitu' di passaggio sul cortile a favore di tale proprieta' con la conseguenza che, come puo' subire l'eliminazione della predetta sua posizione di vantaggio ove i condomini esercitino vittoriosamente l'actio negatoria servitutis, cosa'¬ puo' consolidarla mercè l'esercizio continuato della servitu' per il periodo utile all'usucapione, senza in ogni caso poter porre in essere, per il divieto dell'art. 1067 c.c., una situazione di aggravamento della servitu' di fatto esercitata, sicchè questa si configura come molestia del possesso dei comproprietari del cortile (Cass. n. 5888/79; analogamente, v. anche Cass. nn. 23608/06, 9036/06, 17868/03, 360/95, 2773/92 e 5790/88).».
Pertanto, il ricorso deve essere accolto e il giudizio deciso nel merito con la condanna alla rimozione del cancello che collega la proprieta' privata con il cortile condominiale.
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Da evidenziare per completezza che, qualora l'accesso colleghi il bene comune con la proprieta' esclusiva di uno dei condo'mini posta pero' all'interno del medesimo edificio condominiale, tale collegamento non costituisce, normalmente, un utilizzo improprio della cosa comune.
A tal proposito, infatti, e' stato stabilito che «l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unita' immobiliare di sua proprieta' esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilita' di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non gia' alla necessita' di ovviare ad una interclusione dell'unita' immobiliare al cui servizio il detto accesso e' stato creato, ma all'intento di conseguire una piu' comoda fruizione di tale unita' immobiliare da parte del suo proprietario.
Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unita' immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facolta' , disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilita' e il decoro architettonico del fabbricato.» (Cass. n. 4437/2017).