Il regime condominiale del vespaio dipende dalla collocazione del medesimo in quanto nello specifico, e' destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato. Pertanto salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprieta' del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprieta' .
Definizione. Una delle questioni pia'¹ controverse, e' l'inclusione o meno nell'ambito dei beni comuni dei c.d. 'vespai'. Si definisce vespaio quel manufatto, normalmente consistente in un riempimento calcareo, a nido d'ape, dello spazio esistente tra le fondamenta di un edificio e i piani terranei.
=> Il regime condominiale del vespaio.
E' una componente del piano di calpestio del piano terra (a cui si app
E' una componente del piano di calpestio del piano terra (a cui si appoggia), compresa nella nozione di pavimento in senso etimologico con finalita' di salvaguardare la struttura da possibili infiltrazioni di acqua e dall'eventuale umidita' di risalita.
Tale struttura, avente uno spessore di solito di circa 25-30 cm, e' ben distinta dalle fondazioni ed e' al servizio dell'unita' immobiliare del piano terreno cui inerisce (Cassazione n. 6357/93).
Il problema della qualificazione giuridica: i diversi orientamenti della giurisprudenza. Il problema della qualifica del vespaio quale bene comune ovvero di proprieta' del titolare dell'appartamento posto al piano terra, in mancanza di titoli d'acquisto specifici, assume rilevanza, soprattutto qualora esso risulti danneggiato o addirittura vada rifatto ex novo, costringendo, pertanto, il condominio ad affrontare notevoli spese per le opere di manutenzione o per la sua realizzazione.
Per lungo tempo la giurisprudenza ha sostenuto che i vespai non rientravano nell'ambito dei beni comuni ex art. 1117 c.c., bensa'¬ costituivano manufatti ben distinti dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unita' immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune (Cass. n. 8119/2004; n. 6357/1993).
=> Perche' le parti dell'edificio indicate dall'art. 1117 possono essere anche di proprieta' esclusiva?
Tuttavia, l'indirizzo giurisprudenziale pia'¹ recente, di legittimita' e di merito, rintracciando la funzione precipua del vespaio nella conservazione delle strutture portanti dell'intero edificio e solo in via complementare nell'utilita' apportata al pavimento del pianterreno (Trib. Palermo 14.2.2011) ha sostenuto che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprieta' , appartiene come parte comune, a tutti i condomini ex art. 1117 codice civile, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. n. 2157/2012; Cass. n. 3854/2008); ovvero destinata ad evitare umidita' ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta o dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato' (Cass. n. 4391/1996), per cui le spese necessarie per la manutenzione o la realizzazione dei vespai vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali delle proprieta' individuali.