Lo spunto per una riflessione su tale tema e' dato da una recente sentenza della Cassazione che, con la pronuncia della sez. VI Civile del 10 marzo - 9 giugno 2017, n. 14530, riprende l'orientamento della giurisprudenza maggioritaria e riafferma, ancora una volta, il principio in ragione del quale le obbligazioni condominiali sono rette dal criterio di parziarieta' …o meglio, per essere pia'¹ precisi, da solidarieta' subordinata o attenuata.
=> Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarieta' .
Al fine di rendere pia'¹ intellegibile la fattispecie giova fare due precisazioni:
Per obbligazione solidale, nel nostro caso solidarieta' passiva, si intende un'obbligazione con pluralita' di soggetti in forza della quale ogni debitore ha l'obbligo di eseguire la prestazione per l'intero, salvo poi il diritto di rivalersi, pro quota, sugli altri condebitori.
L'obbligazione parziaria, invece, si caratterizza per il fatto che ogni debitore ha il dovere di pagare solamente la quota che gli spetta .
=> La responsabilita' solidale nelle obbligazioni
Dopo ques
L'obbligazione parziaria, invece, si caratterizza per il fatto che ogni debitore ha il dovere di pagare solamente la quota che gli spetta .
=> La responsabilita' solidale nelle obbligazioni
Dopo questo scolastico, ma doveroso, chiarimento e' possibile passare all'analisi degli orientamenti succedutisi in materia.
Per lungo tempo, fino alla storica sentenza n. 9148 del 2008 della Cassazione, la tesi maggioritaria propendeva per la natura solidale delle obbligazioni condominiali. In buona sostanza, se il condominio era debitore verso un terzo, la responsabilita' dei singoli condo'mini, per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi, era sorretta dal criterio della solidarieta' , cosa'¬ come pacificamente stabilito dall'art. 1294 c.c.
Il terzo, quindi, al fine di vedere soddisfatto il proprio interesse creditorio, era autorizzato ad aggredire il patrimonio di qualunque condo'mino al di la' del fatto che questi abbia pagato la propria quota, salvo rivalsa, poi, di quest'ultimo verso gli altri condo'mini inadempienti [1] .
Il secondo orientamento in materia, gia' preceduto da alcune sentenze di merito che sconfessavano il principio della solidarieta' suesposto, si affermo' definitivamente con la storica sentenza n. 9148/08 delle Sezioni Unite della Cassazione.
Dal ragionamento fatto dalla Corte nella sentenza citata ne discende che le obbligazioni dei condo'mini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.
In base a tali norme, i coeredi concorrono al pagamento dei debiti in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi, si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.
Rapportato il principio al condominio, nella pratica, pero', se da un lato il criterio della parziarieta' avvantaggia i condomini “virtuosi”, non esponendoli ad anticipare somme a volte anche estremamente rilevanti in seguito alla scelta operata unilateralmente dal creditore, non puo' dirsi lo stesso per il terzo creditore.
Infatti, dal punto di vista del terzo il nuovo orientamento prestava il fianco a numerose critiche.
In particolar modo perchè allungava i tempi e i costi di recupero del credito in capo al creditore , nonchè rendeva pia'¹ difficile (se non impossibile) il soddisfacimento del proprio interesse creditorio nel caso d'incapienza del condo'mino inadempiente.
=> La Cassazione, con la sentenza n. 10235/13, e' tornata ad occuparsi delle obbligazioni nel condominio
A cercare di contemperare tutti gli interessi in gioco e' intervenuta la riforma del condominio del 2012.
Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. al secondo comma dispone che: ”i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condo'mini ”.
L a novita' si sostanzia nella previsione, sa'¬, di una responsabilita' solidale dei condo'mini, in quanto il creditore potra' agire nei confronti di tutti, ma con la specificazione che cio' potra' avvenire solo in caso di esito negativo dell'escussione nei confronti dei condomini morosi.
Il creditore quindi potra' rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condo'mini virtuosi, sempre pro quota, una volta appurato che i condomini morosi non siano in grado di adempiere alla propria obbligazione.
Sullo stesso solco tracciato dalla sentenza del 2008, percorso poi anche dalla riforma del 2012, si innesta anche la recente sentenza n. 14530 del 2017 della Cassazione che riafferma, ancora una volta, il principio in ragione del quale le obbligazioni condominiali sono rette dal criterio di parziarieta' .
La sentenza in commento ha ad oggetto il caso in cui il condo'mino ha versato la propria quota all'amministratore ma poi questi non l'ha riversata all'impresa. E' bene precisare che il caso e' sottratto, rationetemporis, alla nuova disciplina dettata in materia dalla riforma del 2012.
Nel caso di specie, un'impresa aveva notificato un precetto a un condo'mino per ottenere il pagamento della quota a lui riferibile in relazione a interventi eseguiti presso l'edificio condominiale. Il condo'mino si opponeva allegando all'atto di opposizione la dimostrazione del pagamento effettuato all'amministratore .
Tutti e tre i gradi di giudizio hanno dato ragione al condo'mino in base principio che: se vi e' prova del pagamento del debito nelle mani dell'amministratore (ad es. dimostrando di avere la quietanza del pagamento effettuato), il condo'mino non puo' essere considerato debitore verso l'impresa, sempre limitatamente alla propria quota.
Il rischio e' evidente : vantare un credito, ma azionarlo verso il soggetto sbagliato.
E' bene quindi eseguire tutti gli accertamenti utili e possibili a comprendere chi sia il reale debitore, cioe' se il singolo condo'mino o il condominio quale detentore della quota di riferimento => La parziarieta' delle obbligazioni condominiali: come agire una volta ottenuto il decreto ingiuntivo?