Qualora il regolamento condominiale vieti di destinare gli appartamenti a determinati scopi, la condotta contraria allo stesso tenuta in passato da altri condo'mini non puo' legittimare un attuale utilizzo scorretto delle medesime abitazioni.
Questo e' il principio espresso dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 109, del 7.01.2016.
Nell'immobile in condominio una societa' che conduceva in locazione un appartamento di proprieta' di terzi soggetti, preannunciava all'assemblea condominiale la volonta' di adibire detto appartamento ad uso affittacamere.
Detta volonta' , tuttavia, suscitava le proteste di alcuni condo'mini che, pertanto, evocavano in giudizio sia il locatario che i proprietari dell'appartamento, affinchè fosse dichiarata la contrarieta' al regolamento condominiale di un tale utilizzo dell'immobile.
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La domanda in primo grado veniva dichiarata inammissibile per carenza di attuale interesse, in considerazione del fatto che tale volonta' fosse solo stata preannunciata ma non realizzata.
Proposto gravame avverso la predetta declaratoria di inammissibilita' , la Corte d'Appello di Roma, accoglieva l'originaria domanda, considerando meritevole di tutela l'accertamento della condotta contraria alle regole pattizie da parte dei convenuti.
Neanche a dirlo il giudizio proseguiva dinnanzi la Suprema Corte, nel quale i ricorrenti eccepivano l'erronea interpretazione del regolamento condominiale, risalente al lontano 1920, nonchè la circostanza per la quale altri inquilini dello stesso stabile avevano intrapreso attivita' commerciali, imprenditoriali e professionali che, a norma del regolamento, sarebbero state loro precluse.
Che, pertanto, la concreta volonta' dei condo'mini avrebbe fatto sa'¬ che il contratto dovesse essere interpretato secondo l'effettiva intenzione degli stessi, per come rinvenibile dalla condotta tollerante tenuta rispetto ad un siffatto pregresso utilizzo.
Di contrario avvisa la Suprema Corte, la quale ritiene che stante il tenore del regolamento condominiale che recita: 'E' vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici offici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillita' , alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato', la condotta contraria ad esso tenuta nel passato da altri condomini non puo' influenzare la interpretazione e la vigenza dello stesso.
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Analogamente: 'Del tutto infondato e' poi il richiamo 'storicizzante' del regolamento che vorrebbe ricondurre il divieto contenuto del testo negoziale contrattuale a quelle attivita' che inciderebbero solo sul decoro, sulla tranquillita' e sul buon nome del fabbricato, basato sull'osservazione che le rigide prescrizioni stilate del 1920 non potrebbero valere nell'epoca attuale' (Cass. civ., Sez. II, 7.01.2016, n. 109).
La Corte di Cassazione ricorda inoltre che la definizione di 'affittacamere' data dal regolamento regionale 16/2008 della Regione Lazio che, si basava sulla perdurante coabitazione dei proprietari con gli ospiti, non fa venire meno l'ontologica sovrapponibilita' di detta attivita' - in contrapposizione all'uso abitativo - con quella alberghiera e quella di bed and breakfast.
Pertanto, se una siffatta attivita' risulta pattiziamente vietata, tale rimane, a prescindere dall'epoca del regolamento condominiale e dal rinnovato contesto socio-economico, nonchè dall'utilizzo, quand'anche vietato, consumato in passato da altri condo'mini, salvo non intervenga una modifica al regolamento condominiale.
A tal proposito va ricordato che il regolamento puo' essere di provenienza convenzionale, siccome adottato dall'assemblea dei condo'mini con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio, ovvero di origine contrattuale, quando e' predisposto dal costruttore o dall'unico originario proprietario, ovvero dall'unanimita' dei condomini, e deve essere allegato ai contratti di acquisto delle unita' immobiliari.
Va da sè che la modifica del regolamento varia a seconda della sua natura: quello convenzionale puo' essere modificato, su iniziativa di ciascun condomino, dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio; quello contrattuale solo ed esclusivamente dall'unanimita' dei condomini.
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