Non si puo' affermare un obbligo generale del notaio di accertare la veridicita' di una qualita' del bene non incidente sulla commerciabilita' dello stesso.
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Non scatta alcuna responsabilita' per il notaio che, come nel caso specifico, ha ricevuto dai venditori la dichiarazione del certificato di abitabilita' dell'immobile rilasciato dal sindaco edall'ufficiale sanitario.
Se l'immobile compravenduto si rivela in concreto non abitabile, e' solo il venditore a dover risarcire i danni all'acquirente, oltre a restituire il prezzo incassato pia'¹ interessi. E' quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14618 del 13 giugno 2017.
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L'ufficiale rogante – precisa la Corte - ha l'obbligo di verificare solo le condizioni di commerciabilita' dell'immobile, tra cui rientrano le verifiche relative alla liberta' del medesimo da ipoteche o da altri vincoli.
Con riferimento, invece, alle condizioni di abitabilita' , tale requisito non incide sulle commerciabilita' del bene, perchè, pur in assenza di esso, le parti (e in particolare il compratore), possono trovare conveniente l'acquisto di un bene non avente caratteristiche di piena abitabilita' .
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Il fatto – L'acquirente conveniva in giudizio i venditori e il notaio rogante, rappresentando di aver sottoscritto un preliminare e, poi, l'atto definitivo di vendita avente ad oggetto un immobile dichiarato abitabile, ma in realta' privo di abitabilita' .
Sulla base di tali presupposti, il Tribunaledichiarava la risoluzione del contratto, condannando i soli venditori alla restituzione del prezzo oltre interessi e al risarcimento del danno.
L'acquirente allora proponeva appello per ottenere la condanna al risarcimento anche del notaio.
Domanda, tuttavia, rigettata dalla Corte d'appello, in quanto l'obbligazione professionale del notaio non puo'estendersi alla verifica della abitabilita' dell'immobile, essendosi il professionista limitato a ricevere la dichiarazione del venditore.
Gli Ermellini hanno confermato la decisione di merito. Il quadro della responsabilita' professionale del notaio ha certamente subito una evoluzione nel tempo, ricomprendendo in essa non soltanto i tradizionali accertamenti catastali e gli altri relativi alla commerciabilita' dell'immobile, ma estendendo anche – in casi specifici – l'obbligo di diligenza all'accertamento della dichiarazione di abitabilita' dell'immobile, ed ipotizzando la possibilita' per il notaio di sottrarsi alla stipula del rogito in mancanza del certificato di abitabilita' .
Tuttavia – si legge nella sentenza – non si puo' affermare un obbligo generale del notaio di accertare la veridicita' di una qualita' del bene non incidente sulla commerciabilita' dello stesso, come appunto l'abitabilita' . La sussistenza di tale obbligo va valutata caso per caso, in relazione alle circostanze del singolo contratto.
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Avv. Giuseppe Nuzzo – giu.nuzzo@alice.it