Tipologie di regolamenti a confronto. Il regolamento condominiale e' disciplinato dall'articolo 1138 codice civile e consta dell'atto che lo consacra tangibilmente. Si discorre di regolamento 'contrattuale' qualora lo stesso sia stato accettato da tutti i condo'mini, nessuno escluso.
La genesi formativa coincide, in genere, con il consenso prestato dalle parti in sede di compravendita della unita' immobiliare.
Il regolamento 'contrattuale' per dirsi tale deve essere poi sicuramente richiamato all'interno del rogito notarile e/o nella nota di trascrizione.
Si puo' anche verificare il caso in cui il regolamento anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso, in quanto richiamato per relationem (tra le tante, App. Milano, 1 febbraio 2006).
Il regolamento 'assembleare', diversamente, e' il 'testo' approvato dall'assemblea secondo le maggioranze di cui all'articolo 1136 2° comma c.c..
In quanto tale l'atto e' riconducibile mediamente a tutti i condo'mini anche in virtu' del principio di non contestazione e/o acquiescenza.
=> Per un approfondimento -->Il regolamento condominiale e vincoli di destinazione della proprieta' esclusiva
Le differenze. Tuttavia la vera differenza tra i due tipi di 'atto' si conviene nella portata ed efficacia delle rispettive clausole, o meglio di talune di esse. Mentre le norme del regolamento contrattuale sono in grado, di incidere sulla proprieta' privata e quindi di comprimerla - se del caso con previsioni stringenti (si pensi ai divieti di destinazione d'uso) - quelle di natura assembleare possono al piu' rispondere alla disciplina sulla gestione dei beni comuni.
I divieti 'classici' e il vulnus delle nuove attivita' commerciali. Per quanto e' dato qui interessare le norme del regolamento contrattuale sono in grado di inibire, se previste, lo svolgimento all'interno dell'edificio condominiale, o meglio all'interno delle singole unita' immobiliari di cui esso consta, di specifiche attivita' , quali, a titolo esemplificativo, gli alloggi per attivita' di gabinetti medici e per la cura di malattie infettive, locali sanatorio, pensione e locanda. Il vulnus di simili previsioni regolamentarie - in genere elaborate negli scorsi decenni, prima della costruzione degli attuali fabbricati - riguarda pero' la relativa 'attualizzazione': difatti, residuano ampi dubbi sulla relativa estensione alle nuove 'vesti' commerciali assunte dalle stesse attivita' .
Si pensi, ad esempio, al Bed and brekfast o l'affittacamere in quanto attivita' potenzialmente riconducibili all'interno di quella che una volta era definita 'Pensione'; ovvero all'attivita' di 'home restaurant' rispetto quella improntata originariamente come semplice 'locanda'.
=> Home restaurant in condominio. Un'importante occasione per i proprietari immobiliari
Le risposte da dare a simili quesiti non sono pero' sempre scontate e la giurisprudenza, in punto, pare ondivaga. Per tentare, allora, di porre chiarezza possiamo condividere le tecniche utilizzate dai giudici per addivenire ad una soluzione.
Il presupposto su cui iniziare l'indagine e' quello, innanzitutto, di catalogare le norme del regolamento per tipologia o funzione. Ebbene, di solito, i divieti ed i limiti di destinazione impresse alle proprieta' individuali sono formulati nei regolamenti condominiali:
=> Regolamento di condominio e limiti di destinazione d'uso
Nella prima ipotesi, e' sufficiente, per stabilire se una data destinazione sia vietata o limitata, verificare se la stessa destinazione sia inclusa o meno nell'elenco tassativo. In questo caso si ritiene che, gia' in sede di redazione del regolamento, siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi rispetto alle singole date previsioni.
=> Si fa festa in condominio! Occhio alle regole da rispettare.
Quindi, la semplice indicazione di una data destinazione delle unita' immobiliari non puo' precluderne altre diverse, neppure in via
Nella prima ipotesi, e' sufficiente, per stabilire se una data destinazione sia vietata o limitata, verificare se la stessa destinazione sia inclusa o meno nell'elenco tassativo. In questo caso si ritiene che, gia' in sede di redazione del regolamento, siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi rispetto alle singole date previsioni.
=> Si fa festa in condominio! Occhio alle regole da rispettare.
Quindi, la semplice indicazione di una data destinazione delle unita' immobiliari non puo' precluderne altre diverse, neppure in via estensiva (Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2001, n. 4125).
Cio' perchè la restrizione della sfera di dominio dei condomini sui beni di loro proprieta' esclusiva e' conseguibile con necessarie specifiche dichiarazioni di volonta' , desumibili in modo chiaro, manifesto ed esplicito (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905).
=> Ristoranti in condominio e regolamento condominiale.
In altri termini le clausole, che inibiscono determinati usi delle unita' immobiliari, limitano il diritto dominicale, comprimendo facolta' normalmente inerenti alle proprieta' esclusive dei singoli, non possono essere assoggettate ad un'interpretazione estensiva (Cass. civ., sez.
II, 14 marzo 1975, n. 970 per la quale il divieto di adibire un immobile a 'recapito professionale' non comprende anche quello di ambulatorio medico; piu' di recente, Cass. civ., sez.
II, 30 giugno 2011, n. 14460, che, a fronte di un divieto di destinare gli appartamenti ad uso di 'gabinetto di cura malattie infettive o contagiose', ha ammesso la possibilita' di adibire l'immobile a studio medico dermatologico; in ordine a peculiari fattispecie, tra le pronunce di merito).
=> Apertura di un breakfast in condominio: tutto dipende dal tipo di regolamento.
Nella seconda ipotesi sopra trattata, rientrano le norme che precludono l'attivita' vietata non in sè, bensa'¬ in relazione al danno potenzialmente cagionabile alle parti comuni o ai singoli.
In questo caso e' necessario accertare l'effettiva capacita' della destinazione impressa all'immobile a produrre gli inconvenienti che si e' voluto evitare nel regolamento.
Nondimeno, anche qui, al fine di eliminare ogni possibilita' di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facolta' normalmente inerenti alle proprieta' esclusive dei singoli condomini, le limitazioni de quibus devono risultare 'da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibili di dar luogo ad incertezze' (cosa'¬ Cass. civ., sez.
II, 1 ottobre 1997, n. 9564, nel caso di un locale avviato a laboratorio per la preparazione e lo spaccio di prodotti suini, in cui si evidenziava che, dall'intrapresa attivita' , derivavano vibrazioni, cattivi odori, rumori, gravi disagi, anche per la sporcizia in cui venivano a trovarsi gli abitanti dell'edificio, a fronte del regolamento che proibiva qualsiasi «uso contrario all'igiene ed alla moralita' »; conforme:Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2014, n. 19229; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3002; Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2009, n. 20237; Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2009, n. 17893; Cass. civ., sez. II, 13 febbraio 1995, n. 1560).
In conclusione, la definizione del quesito che ci siamo posti ammette una soluzione a 'doppio binario': cioe' senza la possibilita' di affermare univocamente una tesi piuttosto che un'altra.
In effetti, laddove si aderisca alla tesi giurisprudenziale per cui i divieti alla proprieta' privata, in quanto bene di rango costituzionale, per essere legittimi devono essere specifici - poichè non si e' in grado di fornire una interpretazione estensiva ai medesimi -, allora, si dovrebbe convenire verso la tesi dell'impossibilita' da parte del condominio e/o dei condo'mini di poter opporre ad un altro partecipante il diritto di destinare il proprio immobile allo svolgimento di un'attivita' non esplicitamente vietata, anche laddove riconducibile al B&B o all'home-restaurant a fronte dei corrispettivi 'Pensione' e 'Locanda'.
Viceversa, laddove si aderisca alla tesi del cumulo 'controfattuale' per cui l'analisi del divieto va posta in correlazione alla ratio della norma e al suo ambito sistematico e soggettivo, allora, la conclusione che si potra' trarre dalla vicenda potrebbe essere inversa, nel senso di
ritenere vietate anche le attivita' incompatibili con i limiti imposti dalle norme - ad esempio alla quiete, al decoro, all'uso contrario all'igiene, allo svolgimento di attivita' imprenditoriali, etc - laddove mediamente riconducibili all'esercizio di attivita' quali quelle in disamina (B&B o all'home restaurant).