Il cortile e' un bene comune che puo' essere impiegato da tutti i condomini, compresi i bambini. Tuttavia capita spesso che, allorchè sia usato a scopi ludici, nascano delle problematiche in ordine al disturbo arrecato e agli eventuali danni prodotti. Vediamo quali sono i limiti e le responsabilita' scaturenti dal godimento del cortile.
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Il cortile condominiale.L'art. 1117 c. 1 n. 1 c.c. menziona espressamente il cortile tra le parti comuni dell'edificio, sempre che non risulti diversamente dal titolo. E' bene comune anche per i proprietari delle unita' immobiliari che non vi si affacciano (Cass. 14128/2000).
In particolare, il cortile e' quell'area scoperta che ha la funzione di fornire aria e luce ai vani del fabbricato e di consentire il transito delle persone ; non si tratta soltanto dell'area del calpestio, ma anche della colonna d'aria sovrastante [2] , limitata dai lati delle costruzioni che vi affacciano (Cass. 2252/1951).Per completezza, si ricorda che il cavedio e' un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio, destinato a dare aria e luce a locali secondari e sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile (Cass. 4350/2000).
Uso dei beni comuni. L'uso dei beni condominiali e' disciplinato dall'art. 1102 c.c. a mente del quale tutti i comunisti hanno diritto di servirsi in pari misura della cosa comune, purtuttavia non e' permesso farne un impiego improprio (art. 1102 c.c.).
I giardini, le scale, i corridoi, gli androni ed i cortili hanno come propria funzione precipua quella di essere a servizio delle unita' immobiliari; pertanto non e' concesso mutarne la destinazione.Inoltre, non deve esserne impedito il godimento agli altri partecipanti.
L'uso del bene comune che violi una di queste due condizioni (alterazione delle destinazione e impedimento del pari uso) e' considerato illecito. (Cass. 7752/1995).
Gioco dei bambini in cortile. Come ricordato, il cortile e' un bene comune. L'assemblea puo' autorizzare a che una porzione di esso sia adibito ad area giochi dei bambini .
Una delibera in tal senso e' perfettamente legittima, giacchè i giochi dei pia'¹ piccoli non comportano un'occupazione dello spazio nè tantomeno una mutazione di destinazione (Cass. 4479/1981). Tuttavia occorre porre mente al contenuto del regolamento condominiale.
Regolamento condominiale e divieto di gioco in cortile.Il regolamento condominiale, sia esso contrattuale o assembleare, non puo' menomare i diritti di ciascun condomino (art. 1138 c. 3 c.c.).
In particolare non puo' contenere clausole che limitino o ledano i diritti di ciascun condomino di usare e godere delle cose comuni.
Al lume di cio', un eventuale divieto di gioco in cortile, la cui unica finalita' consiste nella compressione del diritto soggettivo altrui, va considerato illecito.
Inoltre, i bambini vantano un vero e proprio diritto al gioco, previsto e sancito dalla Convenzione di New York sui diritti del fanciullo del 1989,ratificata con legge 27 maggio 1991, n. 176, il cui art. 31 cosa'¬ recita: «Gli Stati parti riconoscono al fanciullo il diritto al riposo e al tempo libero, a dedicarsi al gioco e ad attivita' ricreative proprie della sua eta' e a partecipare liberamente alla vita culturale ed artistica».
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Gioco rumoroso e lamentele dei condomini dei piani attigui al cortile.Come si e' detto, non e' consentito vietare in toto il gioco in cortileper la ragioni di cui sopra, tuttavia e' pia'¹ che legittimo disciplinarlo con apposite regole.
Pertanto, sono consentite le clausole del regolamento che prevedano il gioco in determinate fasce orarie, onde evitare di arrecare disturbo ai condomini che vivono a piano terra.
Danno alla proprieta' esclusiva di un condomino da parte di un minore. Il caso tipico di danno prodotto durante il gioco in cortile e' la rottura del vetro di una finestra.
Il minore, per legge, non e' dotato della capacita' di agire, vale a dire dell'idoneita' di porre in essere atti giuridici .
Il codice civile dispone che essa si raggiunga al compimento del diciottesimo anno d'eta' (art. 2 c. 1 c.c.).
Sino a quel momento, i genitori esercitano la responsabilita' genitoriale sulla prole, la rappresentano, ne amministrano i beni (art. 320 c.c.) e, nel nostro caso, rispondono dei danni.
Nella circostanza in cui il minore sia orfano – oppure ambedue i genitori siano decaduti dalla responsabilita' genitoriale – viene aperta la tutela e nominato un tutore.
Questi sostituisce in toto il minore e, come i genitori, e' tenuto a rispondere dei danni cagionati dal “tutelato”.
La norma di riferimento e' l'art. 2048 c.c. che disciplina la responsabilita' dei genitori e dei tutori per i danni cagionati dai minori con essi conviventi, fatta salva la dimostrazione di non aver potuto impedire il danno. Essi rispondono per culpa in educando e culpa in vigilando.
In buona sostanza, se il figlio rompe una finestra, la responsabilita' e' attribuibile al genitore che non lo ha educato bene (culpa in educando) e non lo ha sorvegliato adeguatamente (culpa in vigilando).
Cortile e animali da compagnia. Il cortile e' una res communis, pertanto puo' essere impiegato anche per far passeggiare il proprio cane o il gatto, purchè non venga limitato il pari uso degli altri condomini.
Del resto, se un proprietario ha il diritto di tenere un animale nella propria unita' abitativa, vanta ugualmente il diritto di poter usufruire dei beni comuni insieme al suo animale . L'art. 1138 c. 5 c.c., infatti, statuisce che il regolamento non possa vietare di detenere o possedere animali domestici.
Nel caso in cui si intenda circolare in cortile con il cane, e' opportuno adottare tutte le cautele necessarie ad evitare di arrecare fastidio al prossimo. Ad esempio, utilizzando museruola e guinzaglio (Cass. 14353/2000).
Beni comuni e intervento dell'amministratore. L'art. 1117 quater c.c. dispone che, in caso di attivita' che incidano negativamente sulle destinazioni d'uso della parti comuni, l'amministratore o i condomini possano diffidare l'esecutore e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione.
Nei casi che non riguardino la destinazione d'uso, ma con riferimento ai beni condominiali – come il cortile – ai sensi dell'art. 1130 c.c. spetta all'amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l'uso e la fruizione. Egli puo' rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali.
Ad esempio, puo' intimare ai genitori dei bambini troppo rumorosi durante i giochi in cortile di cessare con il disturbo alla quiete del condominio.
Qualora il regolamento condominiale lo preveda, puo' essere irrogata una sanzione al trasgressore. L'art. 70 disp. att. c.c. dispone il pagamento di una somma da 200 sino ad 800euro in caso di recidiva ed e' compito dell'assemblea condominiale decidere di adottare la sanzione.
Per completezza si ricorda che, nelle fattispecie pia'¹ gravi, in cui l'abuso si traduca nella violazione di regolamenti, e' possibile rivolgersi all'autorita' amministrativa.
Ad esempio, nel caso in cui nel cortile sia accumulata della sporcizia, che possa provocare pericoli per l'igiene, ci si puo' rivolgere alla ASL.
Infine, e' possibile adire l'autorita' giudiziaria per ottenere la cessazione delle condotte lesive.
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Conclusioni. In definitiva, il cortile puo' essere impiegato per circolare con i propri animali da compagnia o per il gioco dei bambini. Si puo' addirittura deliberare che una parte di esso sia destinato ad “area di gioco”; tuttavia occorre rispettare quanto previsto dal regolamento condominiale. Inoltre, qualora dal gioco derivino dei danni, spetta ai genitori o tutori dei minori provvedere al loro ristoro.
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
[1] Definizione tratta da R. CUSANO, Il nuovo condominio, Napoli, Simone, 2015, 61 ss.