Buongiorno amici di Condominioweb! Ho un problema con i parcheggi nel mio condominio.
Vi spiego: due anni fa ho ereditato l'appartamento dei miei genitori. Io e mia moglie abbiamo gia' una nostra casa, cosa'¬ abbiamo deciso, visto che era molto grande, di frazionarlo.
Una delle due unita' immobiliari venute fuori dalla divisione l'abbiamo venduta e cosa'¬ siamo rientrati abbondantemente dell'investimento. L'altra la lochiamo, avendo in tal modo una discreta rendita mensile.
Il problema sta nel fatto che a seguito del frazionamento, i posti auto nel cortile, giusti fino alla nostra operazione, sono diventati di meno, uno in meno per l'esattezza.
Secondo i miei vicini, io ho creato il problema ed io lo debbo risolvere, cioe' secondo loro il mio inquilino ed il nuovo condo'mino devono spartirsi l'uso del posto auto che solitamente utilizzavano i miei genitori.
Secondo voi e' giusta questa conclusione? Grazie, siete imbattibili, continuate cosa'¬!
Imbattibili, mi pare un po' difficile, ma i complimenti fanno sempre piacere e quindi ringraziamo il nostro lettore per la stima e vediamo di non deludere le sue aspettative, entrando subito nel merito della vicenda.
Frazionamento di un'unita' immobiliare
Per frazionamento di un'unita' immobiliare s'intende quell'operazione al seguito della quale l'originaria unita' immobiliare viene ad essere scomposta in due o pia'¹ unita' aventi caratteristiche di autonomi appartamenti (o uffici, ecc.).
Il frazionamento e' particolarmente utilizzato per ottenere un migliore rendimento di unita' immobiliari particolarmente ampie e non pia'¹ in linea con le attuali esigenze e richieste di mercato.
A livello edilizio il frazionamento dell'unita' immobiliare e' considerato intervento di manutenzione straordinaria – eseguibile in seguito alla presentazione di una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) – “con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita' immobiliari nonchè del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso” (art. 3, primo comma lett. b), d.p.r. n. 380/2001).
Frazionamento e aspetti condominiali
Chi fraziona un'unita' immobiliare in un edificio in condominio per poi cederne una o entrambe, non puo' non tenere conto dei riflessi di tale operazioni in relazione alle parti comuni. Ricordiamo che il condominio negli edifici e' una forma di comunione forzosa.
Le abitazioni scaturenti dal frazionamento, quindi, saranno anch'esse abitazioni in condominio – e non potrebbe essere altrimenti – con gli stessi beni e servizi comuni di quella originaria, salvo diversa indicazione del titolo.
Insomma anche il titolo in questi casi ha la sua importanza. Non come l'originario titolo dal quale discende la formazione del condominio, ma comunque al momento della cessione di una o entrambe le unita' immobiliari possono precisarsi degli aspetti.
Quello inerente il parcheggio – entro i limiti di disposizione assentiti dalle norme urbanistiche – e' un esempio. Puo' esservi un'abitazione con un posto auto di esclusiva pertinenza. Ove tale unita' immobiliare sia frazionata o quel posto auto resta in comunione tra le due abitazioni, oppure diviene di una sola.
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Diverso il caso di spazio di parcheggio comune senza posti assegnati in via esclusiva. In questo caso se una delle due unita' provenienti dal frazionamento non viene estromessa dall'uso, una volta avvenuta la cessione si aggiunge un comproprietario allo spazio comune, che avra' i medesimi diritti di tutti gli altri.
Cosa'¬ divenuto lo spazio insufficiente per tutti quanto si dovra' pensare ad un uso turnario tra tutti (e non solo tra i proprietari delle unita' derivate dal frazionamento).
Dati questi elementi, riteniamo che il nostro lettore abbia tutte le informazioni utili per valutare, carte alla mano, in quale ipotesi ricade il suo caso.