Un breve ma importante chiarimento sul compenso dell'amministratore
Questa la situazione del nostro lettore-amministratore: situazione che riguarda tantissimi suoi colleghi e che spesso ci e' stata sottoposta. Proprio per questo riteniamo utile una breve analisi della fattispecie e delle norme che la regolano.
Ripartizione del compenso dell'amministratore
E' notorio - rappresenta una delle pia'¹ importanti novita' di rilevanza immediatamente pratica introdotte dalla riforma del condominio (l. n. 220/2012) - che 'l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta' (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Il cosa'¬ detto mansionario - sia esso composto da un'unica voce o da pia'¹ voci - rappresenta cio' che l'amministratore ha diritto di avere dai condo'mini per la sua attivita' di gestione dell'edificio.
Il compenso dell'amministratore rappresenta una voce di costo per un servizio reso - in questo caso dal mandatario per l'appunto - in favore di tutti i condo'mini e cio' consente di poter trarre la conseguenza che esso - salvo differente accordo tra tutti i comproprietari - debba essere ripartito in base ai millesimi di proprieta' (art. 1123, primo comma, c.c.).
Non ci si lasci trarre in inganno dal fatto che sovente gli amministratori indichino il loro compenso parametrandolo alle unita' immobiliari (es. 10 €/mese ad unita' immobiliare). In tal caso, tale riferimento serve solamente a poter giungere la costo complessivo per la sua opera, ma tali emolumenti dovranno poi essere ripartiti secondo i criteri testè indicati.
=> Quando l'amministratore non invia la lettera di accettazione dell'incarico ha diritto al suo compenso?
Cio' detto passiamo al cuore della vicenda, ossia alle modalita' di autoliquidazione del compenso: di cio' si tratta in quanto l'amministratore, quale legale rappresentante del condominio, ad un certo punto dell'anno di gestione avra' diritto ad autoliquidarsi le competenze.
Le scadenze dipendono innanzitutto dagli accordi raggiunti tra le parti. Cosa'¬, ad esempio, e' buona norma per l'amministratore inserire nel proprio preventivo ogni quanto tempo dovranno essere pagate le sue spettanze (es. fatturazione mensile, bimestrale, trimestrale, ecc. ecc.). In assenza di tale indicazione bisogna fare riferimento alla legge ed in che questo caso nello specifico all'art. 1183 del codice civile, dedicato al tempo dell'adempimento, che recita:
Se non e' determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore puo' esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virta'¹ degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, e' stabilito dal giudice.
Se il termine per l'adempimento e' rimesso alla volonta' del debitore, spetta ugualmente al giudice di stabilirlo secondo le circostanze; se e' rimesso alla volonta' del creditore, il termine puo' essere fissato su istanza del debitore che intenda liberarsi.
Senza determinazione della data, quindi, il creditore (in questo caso l'amministratore) ha diritto di ottenere subito il pagamento. Tuttavia, poichè la voce di compenso e' inserita nel preventivo generale di gestione poi approvato dall'assemblea e dato che da questo preventivo scaturiscono le rate che periodicamente i condo'mini devono corrispondere all'amministratore, se ne deve dedurre che egli avra' diritto di fatturare le proprie competenze alla scadenza di ogni rata che i singoli condo'mini devono versargli.
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