Quali sono le maggioranze necessarie per la costituzione di una servita'¹ di passaggio su parti comuni di un edificio in condominio?
E' questa nella sostanza la domanda che ci giunge da un nostro lettore, il quale spiega che la richiesta di costituzione della servita'¹ proviene dal titolare di una proprieta' confinante con quella condominiale e richiede se il diniego di un solo condo'mino possa essere ostativo alla costituzione del diritto.
Come vedremo qui appresso, il dubbio di chi scrive e' fondato: qualora si raggiungesse un accordo di massima, anche un solo condo'mino sarebbe nella condizione di far saltare l'accordo.
Tale peculiarita' in ambito condominiale non vale solamente per le servita'¹ di passaggio, ma per ogni diritto di servita'¹.
Prima di entrare nel merito e' utile rammentare che la servita'¹ e' definita dall'art. 1027 c.c. come il peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di un altro fondo appartenente ad una persona differente dal titolare del primo.
Il diritto di servita'¹, quindi, deve avere ad oggetto un utilita' fondiaria e non personale (in quest'ottica la giurisprudenza nega il rango di servita'¹ al parcheggio sul fondo altrui) e deve incidere su un bene altrui.
E' pacifico in giurisprudenza (es. Cass. 17 luglio 1998 n. 6994) che la proprieta' di un fondo e la partecipazione alla comproprieta' di un altro non faccia venire meno il requisito dell'altruita' .
Per esemplificare e' possibile addivenire alla costituzione di un diritto di servita'¹:
a) a favore del proprietario di un fondo che sia anche comproprietario del fondo servente;
b) a favore di un fondo in comproprieta' gravando su un fondo di proprieta' esclusiva di uno dei comproprietari.
Cio' chiaramente vale anche nell'ambito condominiale. Si badi (cosa'¬ entriamo nel merito del quesito): le questioni afferenti servita'¹ a vantaggio delle parti comuni o su di esse gravanti (come nel nostro caso) non riguardano la gestione condominiale, ma i diritti di ciascuno sui predetti beni comuni.
=> Breve focus sulla servita'¹ di passaggio
Detta diversamente: nelle decisioni sulle servita'¹ l'assemblea e' mera occasione d'incontro per discutere e non organismo con poteri decisionali.
In questo contesto - a mente dell'art. 1108, terzo comma, c.c. - «e' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».
Si tratta di una norma dettata in materia di comunione, ma certamente applicabile al condominio negli edifici giusta il richiamo a tali norme contenuto nell'art. 1139 c.c.
Qui di seguito un elenco degli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali riguardanti le parti comuni che necessitano del consenso di tutti i condo'mini
a) cessione a qualunque titolo di parti comuni;
b) costituzione di diritto di usufrutto, uso e abitazione;
c) costituzione di servita'¹ gravanti su parti comuni.
Necessitando la costituzione della servita'¹ di passaggio su parti comuni del consenso di tutti i condo'mini, quindi, e' ben possibile che ciascuno di essi possa rifiutarsi di concedere il consenso cosa'¬ bloccando l'accordo.
E' bene ricordare che laddove vi sia una interclusione assoluta del fondo servente, la costituzione della servita'¹ possa avvenire in modo coattivo (art. 1051 c.c.), ovvero mediante ricorso giudiziale.