Quali sono le regole da seguire quanto si sottoscrive un contratto di locazione parziale?
Quali i diritti del locatore e quali quelli del conduttore?
Quali gli obblighi discendenti dalla sottoscrizione dell'accordo?
Varie le questioni sottese a questa particolare tipologia contrattuale, che sovente ricorre nella prassi quotidiana e che spesso viene ad essere confusa con altra tipologia contrattuale, ossia il contratto di affittacamere.
Questa ultima tipologia contrattuale e' normata per lo pia'¹ in relazione allo svolgimento di attivita' imprenditoriale e/o turistico imprenditoriale ed e' regolamentata per lo pia'¹ a livello regionale (la disposizione contenente la definizione di affittacamere contenuta nel Codice del Turismo – d.lgs n. 79/2011 – e' stata poi dichiarata incostituzionale, come molte altre).
Vale la pena, quindi, datane la definizione, soffermarsi sulle principali caratteristiche giuridiche e sui risvolti fiscali di tale negozio.
Nozione di locazione parziale
Nè il codice civile, nè le leggi speciali (si pensi alla legge n. 382/78 o alla n. 431/98) contengono la definizione di contratto di locazione parziale. Il motivo e' semplice: non esiste una definizione legislativa di locazione parziale.
L'art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
In effetti, a ben vedere, il riferimento alla cosa immobile non e' di per sè preclusivo della possibilita' di locare, in uso esclusivo, uno o pia'¹ vani di un'unita' immobiliare, con uso condiviso della restante parte dell'abitazione.
Ed allora, ecco quale puo' essere una definizione di contratto di locazione parziale: un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra uno o pia'¹ vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La locazione parziale puo' riguardare tanto la destinazione abitativa (stanza da letto), quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio locazione per uso studio, ecc.).
Allo stato attuale e' bene non confondere la locazione parziale, con la locazione di un posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz'altro lecita, non e' contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attivita' ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.
Durata della locazione parziale
Il contratto di locazione parziale puo' avere la medesima durata del corrispettivo contratto di locazione “completo”.
Cio' vuol dire che, nell'ambito degli immobili ad uso abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale:
La peculiarita' di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non e' l'intera abitazione, ma solamente una sua parte.
Come per ogni altra locazione, questa puo' prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).
In ogni caso e' bene individuare chiaramente quali parti dell'unita' immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell'abitazione completamente escluse dall'accordo.
Da non perdere: E' possibile affittare una stanza mantenendo la residenza
In un accordo tipo messo a disposizione
Come per ogni altra locazione, questa puo' prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata).
In ogni caso e' bene individuare chiaramente quali parti dell'unita' immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell'abitazione completamente escluse dall'accordo.
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In un accordo tipo messo a disposizione sul proprio sito istituzionale dal Comune di Torino, ad esempio, si fa riferimento ad 'una camera da letto individuata nella planimetria che controfirmata dalle parti, viene allegata al presente contratto, colorata con il colore rosso, tanto da formarne parte integrante' https://goo.gl/p0Mn4j
Allo stesso modo si agisce in relazione alla locazione parziale per uso differente da quello abitativo. Si pensi alla concessione di una stanza in uno studio professionale. In tal caso la durata del contratto dovra' conformarsi a quanto prescritto dalla legge (art. 27 e ss. l. n. 392/78), ossia prevedere una durata di almeno sei anni rinnovabili per uguale periodo.
Ai fini di eventuali azioni giudiziarie contro il locatore o uno o pia'¹ conduttori che, ad esempio, possono portare ad un pignoramento mobiliare, e' bene indicare specificamente nel contratto di locazione quali siano i beni di proprieta' rispettivamente della parte locatrice e di quella conduttrice.
La registrazione del contratto (obbligatoria se esso supera i trenta giorni annuali di durata) conferisce data certa a quella pattuizione.
Locazione parziale e fissazione della residenza
La fissazione della residenza e' un obbligo che grava su tutti le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale e' ubicata l'unita' immobiliare nella quale vivono.
La residenza e' il luogo in cui e' fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (d.p.r. n. 223/1989).
Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone?
Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?
Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinita' , adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, d.p.r. n. 223/1989).
Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati.
Come si legge sul sito governativo Linenamica “persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinita' , adozione, tutela o vincoli affettivi”. https://goo.gl/28rHrY
Aspetti fiscali del contratto di locazione parziale
Il contratto di locazione che abbia durata superiore a trenta giorni impone alle parti (nel caso di locazione ad uso abitativo al proprietario) di attivarsi per provvedere alla registrazione. La registrazione e' obbligatoria e l'inadempimento rende nullo il contratto (l. n. 311/04).
Chi concede in locazione parziale un'unita' immobiliare ad uso abitativo puo' aderire al regime della cedolare secca, ossia quella forma di tassazione che prevede un'unica imposta sostitutiva delle varie applicabili al contratto di locazione ed ai redditi derivanti.
L'Agenzia delle Entrate, con una propria circolare esplicativa del 2011 (circ. n. 26/E dell'1 giugno 2011), ha altresa'¬ specificato che l'adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. Qui di seguito la tabella esemplificativa riportato nella suddetta circolare
La stessa Agenzia ha altresa'¬ chiarito che nel caso di locazione parziale dell'abitazione principale, e' dovuta la sola IMU “nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”, mentre sono dovute siamo l'IMU che la cedolare secca (o l'IRPEF) nel caso in cui l'importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%” (Fonte: Circ n. 5/E dell'11 marzo 2013, qui: https://goo.gl/PijVlv).
=> Nulla la locazione abitativa concordata verbalmente
=> La disdetta del contratto di locazione: alcune caratteristiche tecniche.
=> Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione