Il contratto di locazione a canone concordato. In alternativa al contratto 'libero', il comma 3 dell'art. 2 L. 431/1998 prevede la possibilita' di stipulare contratti locativi cosiddetti 'concordati', nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprieta' edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell'area territorialmente interessata.
Il canone annuo e' stabilito in base ad accordi prestabiliti dalle predette organizzazioni.
Il comma 5 dell'art. 2 L. 431/1998 indica la durata minima di tali rapporti contrattuali in un minimo di tre anni, salva l'ipotesi dei contratti volti a soddisfare esigenze di carattere transitorio contemplati nell'articolo 5 della stessa legge.
Nuove regole sono state introdotte per i canoni c.d. 'concordati' a seguito del decreto Infrastrutture del 16.1.2017, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale serie Generale n. 62 del 15.3.2017, in vigore dal 30.3.2017.
Infatti sono stati dettati nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali, nonchè aggiornata la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi.
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In particolare, i criteri individuati dal D.M. in esame si applicano sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni ad 'alta tensione abitativa' (articolo 1 del DL 551/1988) che a 'quelli sottoscritti negli altri comuni'.
In ogni caso, i contratti di locazione in esame devono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto allegato A al D.M. 16/01/2017 e gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell'indice ISTAT.
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Quali sono i vantaggi del contratto di locazione a canone concordato? I locatari pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l'immobile diventi residenza principale; i locatori beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anzichè quella al 21% prevista per i canoni liberi (Cedolare secca aliquota 10% prorogata nel 2018 e 2019 dalla nuova Legge di Stabilita' 2018).
I contratti assistiti. L'articolo 1, comma 8, del Dm 16 gennaio 2017 precisa che le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori.
Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di attestazione, da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con l'assunzione di responsabilita' da parte di almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Non e' quindi necessaria l'assistenza delle organizzazioni dei locatori e dei conduttori per la firma di un valido contratto a canone concordato.
Per ottenere un'attestazione circa la rispondenza del contratto ai criteri dettati dal decreto ministeriale, ci si puo' rivolgere a un'organizzazione che attesti la rispondenza del contratto all'accordo territoriale vigente.
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Il Dm citato, pero', si applica solo dove l'intesa locale e' stata rinnovata alla luce del decreto. Altrimenti si segue ancora il Dm 30 dicembre 2002 che, per i contratti non assistiti, non richiede attestazione (e' il caso di Milano, tra gli altri). Anche in tali centri, pero', il Comune potrebbe richiedere forme ad hoc di dichiarazione da parte del locatore.
I contratti non assistiti: i recenti chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018. L'interpello proposto nei confronti del fisco aveva ad oggetto i presenti quesiti:
A tal proposito, l'Agenzia, dopo aver ribadito che per i contratti di locazione a canone concordato 'non assistiti' (conclusi cioe' senza l'intervento delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori), l'attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Quindi in risposta all'interpello richiesto, il Fisco ha sottolineato che:
'per i contratti 'non assistiti', l'acquisizione dell'attestazione rappresenta 'elemento necessario' per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato (applicazione dell'aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% - articolo 8, legge 431/1998)'.
Quindi in risposta all'interpello richiesto, il Fisco ha sottolineato che:
'per i contratti 'non assistiti', l'acquisizione dell'attestazione rappresenta 'elemento necessario' per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato (applicazione dell'aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% - articolo 8, legge 431/1998)'.
RISOLUZIONE DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE DEL 20 APRILE 2018
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/normativa+e+prassi/risoluzioni/archivio+risoluzioni/risoluzioni+2018/aprile+2018+risoluzioni/risoluzione+n+31+del+20+aprile+2018/RISOLUZIONE+N.+31_E+DEL+20042018.pdf