Che differenza esiste tra l'approvazione di una spesa da parte dell'assemblea e l'approvazione di una spesa e del relativo piano di ripartizione tra i condo'mini?
In che modo la presenza del piano di ripartizione agevola l'attivita' dell'amministratore condominiale?
La questione e' tutt'altro che di secondaria importanza; sovente accade che l'assemblea - si pensi a qualunque genere d'intervento manutentivo - approvi la spesa in ragione della scelta del preventivo presentato in busta chiusa e aperto nel corso della riunione.
Successivamente alla scelta del fornitore e' necessario che quella spesa sia ripartita tra i condo'mini per individuare la quota dovuta da ognuno in relazione alla prestazione del servizio o alla realizzazione dell'opera.
Tale attivita' puo' essere svolta dall'amministratore senza avere necessariamente un passaggio in assemblea?
Un esempio, come sempre, puo' essere d'aiuto a comprendere meglio la questione.
Si supponga che l'assemblea del condominio Alfa sia chiamata a deliberare in merito alla scelta dei preventivi per interventi di manutenzione straordinaria del verde comune.
S'ipotizzi che l'impresa sia individuata nel corso della riunione in seguito all'apertura dei preventivi giunti in busta chiusa presso lo studio dell'amministratore. Alla fine dell'assemblea risulta aggiudicataria del lavori la ditta Beta, il cui preventivo ammonta ad € 1.000,00.
In quella sede viene approvata la spesa, ma non la ripartizione, perchè non vi e' stata possibilita' di consequenziale predisposizione ed approvazione del riparto.
Il condominio risulta cosa'¬ composto:
- Tizio quota 200/1000;
- Caio quota 100/1000;
- Sempronio 250/100;
- Mevio 300/1000;
- Filano 150/1000.
Si e' approvata la spesa e si conoscono i millesimi applicabili, ma non si e' approvato il relativo riparto.
Chiaramente l'esempio che abbiamo portato e' molto elementare e avrebbe consentito un'immediata suddivisione, ma lo abbiamo fatto solamente per agevolare la comprensione dell'esempio.
Nei giorni successivi l'amministratore appronta il piano di riparto e chiede ai condo'mini le rispettive quote. Rammentiamo che tale atto rappresenta un provvedimento dell'amministratore (art. 1133 c.c.) obbligatorio per tutti i condo'mini.
I condo'mini, gia' solo in ragione di tale modus operandi, sono tenuti a pagare sia perchè sono stati loro stessi ad approvare la spesa, sia in ragione del fatto che e' del tutto legittimo che il riparto della spesa sia effettuato dall'amministratore senza necessita' di passaggio dall'assemblea.
=> L'approvazione del rendiconto va trascritta nel verbale d'assemblea?
L'approvazione da parte dell'assise, infatti, avverra' in sede di rendicontazione annuale, quando l'amministratore presentera' il rendiconto della gestione.
Il problema si pone nel caso di morosita' di uno o piu' condo'mini e quindi in relazione alla necessita' di agire per via giudiziale.
L'art. 63 disp. att. c.c., infatti, ai fini della concessione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo richiedere che l'assemblea abbia approvato tanto la spesa quanto il riparto.
Si badi, pero': come ha fatto notare la Suprema Corte di Cassazione l'assenza di approvazione del riparto non fa venire meno la legittimazione ad agire per ottenere un decreto ingiuntivo, ben potendo in caso di opposizione essere fornita prova - da parte del condominio - della corretta applicazione dei criteri di ripartizione (ad. es. si veda Cass. 28 aprile 2017 n. 10621).