La Corte di Cassazione apre alla possibilita' del singolo condo'mino di suddividere il proprio appartamento in due unita' distinte, interpretando in senso evolutivo le norme del codice civile, alla luce delle novita' introdotte dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012. Con la sentenza n. 13184 del 24 giugno 2016, infatti, i giudici della suprema Corte hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva dichiarato illegittima la suddivisione dell'unita' immobiliare ad opera del singolo condo'mino.
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La decisione impugnata si fondava sulle eventuali conseguenze negative sull'utilizzo delle parti comuni a causa del possibile incremento futuro del numero dei condo'mini, nonchè sull'organizzazione e il funzionamento dell'assemblea condominiale.
Secondo gli Ermellini, invece, occorre accertare anzitutto che il regolamento condominiale non contenga prescrizioni vincolanti o divieti di suddivisione delle unita' immobiliari.
Dopodichè, e' necessaria un'indagine che tenga conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell'edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la eventuale compromissione, anche potenziale, dei diritti degli altri condomini.
In altri termini, ogni proprietario puo' dividere in due il suo appartamento se il regolamento condominiale non lo vieta espressamente. Inoltre, non si puo' ritenere illegittima la suddivisione dell'unita' immobiliare solo perchè l'aumento del numero di residenti puo' incrementare la pressione su spazi e servizi comuni e, in prospettiva, deprezzare il valore dell'edificio.
Invece, e' necessaria una verifica in concreto per accertare quanto pesa l'eventuale uso pia'¹ intenso della cosa comune.
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In quest'ottica, la legge di riforma del condominio, pur non essendo applicabile al caso di specie, costituisce, secondo la Corte, un riferimento normativo ineludibile quanto meno sul piano interpretativo.
In particolare, il nuovo art. 69 disp. att. c.c., nella parte in cui consente la revisione delle tabelle millesimali in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unita' immobiliare, permette di ritenere legittimita' la suddivisione in esame, a patto che avvenga nel rispetto del diritto degli altri condomini.
Il Tribunale di Roma dichiarava illegittima la suddivisione di un appartamento privato in condominio in due unita' immobiliari. Secondo i giudici, la suddivisione era illegittima anzitutto perchè il regolamento condominiale prevedeva un edificio costituito da sole 14 unita' immobiliari.
Inoltre, la creazione di un nuovo appartamento avrebbe potuto comportare, in caso di futura vendita, l'insediamento nell'edificio di un ulteriore nucleo familiare e, quindi, una utilizzazione dei beni e dei servizi comuni da parte di un numero maggiore di soggetti.
Infine, ammettere la possibilita' di suddivisione dell'appartamento avrebbe potuto portare a raddoppiare i condo'mini, con deprezzamento del valore dell'edificio, incidendo anche sul funzionamento dell'assemblea e sul computo delle maggioranze.
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Avverso tale decisione, il proprietario dell'appartamento suddiviso ha proposto ricorso articolato in cinque punti, che, come anticipato, sono stati tutti accolti dalla Cassazione.
La disciplina sulle innovazioni in condominio rappresenta il punto di partenza del ragionamento seguito dai giudici di Palazzo Spada. L'art. 1122 c.c., nel testo rationetemporis applicabile, disciplina l'ipotesi in cui il condo'mino realizzi opere e innovazioni nella proprieta' esclusiva.
Consente al singolo proprietario esclusivo l'esercizio dei poteri dominicali, semprechè non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell'altrui proprieta' esclusiva del vicino): 'Il condominio ha il diritto di godere e disporre dell'appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condo'mini (Cass. 2493/1967; 2603/1980)'.
Anche la suddivisione dell'unico originario appartamento costituisce un intervento innovativo. Pertanto, 'al fine di verificare la legittimita' dell'intervento edilizio compiuto nell'appartamento, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all'utilizzazione e al godimento della cosa comune ce, ai sensi dell'art. 1102 c.c., spetta ai comproprietari'.
Orbene, nel caso di specie il Tribunale di Roma ha ritenuto illegittima la suddivisione dell'appartamento facendo riferimento a eventuali, ipotetiche e pia'¹ intense utilizzazioni della cosa comune che, in caso di futura vendita di una delle unita' immobiliari cosa'¬ realizzate, l'inserimento di un nuovo nucleo familiare nell'edificio condominiale avrebbe comportato, senza peraltro verificare in concreto (e dare conto della) effettiva incidenza che l'aumentato numero di condo'mini avrebbe determinato sull'uso delle cose comuni.
Tale ragionamento e' errato secondo la Corte di Cassazione, perchè 'sarebbe stata necessaria una indagine che avesse tenuto necessariamente conto della ubicazione, della struttura e delle dimensioni dell'edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condo'mini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare.
Tale circostanza, peraltro, non puo' desumersi dal regolamento condominiale contrattuale, nella parte in cui fa riferimento alla mera esistenza di sole 14 unita' , senza pero' alcune restrizione vincolante o divieto esplicito di suddivisione degli appartamenti'.
Circa l'eventuale incidenza negativa su costituzione e funzionamento dell'assemblea di condominio, la Corte osserva che l'art. 69 n. 2 disp. att. c.c., nel testo anteriore alla modifica di cui alla legge n. 220/2012, consentiva la revisione delle tabelle millesimali per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, quanto era notevolmente alterato il valore proporzionale dei piani.
Il testo attualmente vigente del citato art. 69 disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma, prevede che, quanto per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento delle unita' immobiliare, e' alterato per pia'¹ di un quinto il valore proporzionale della unita' immobiliare, e' possibile la revisione delle tabelle millesimali, nel caso in cui la somma dei valori dei due appartamenti superi di un quinto il valore originario dell'appartamento.
Ora - chiosano gli Ermellini - 'indipendentemente dalla non applicabilita' della normativa vigente al momento dei fatti di causa, si impone anche una interpretazione evolutiva della disciplina, che consente di ritenere la legittimita' delle opere di suddivisione dell'appartamento, nel rispetto evidentemente dei diritti degli altri condomini'.
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