Ai fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, come deve essere considerato il condo'mino che e' proprietario di due o pia'¹ unita' immobiliari?
Quella del conteggio dei condo'mini presenti in assemblea e' argomento che, sovente tra i non addetti ai lavori, crea problematiche e discussioni.
I presenti per delega vanno conteggiati? Come considerare chi si assenta in corso di assemblea?
Questi due dei tanti quesiti sull'argomento cui nel corso del tempo abbiamo dato risposta.
=> Quorum deliberativi, chi sono i condo'mini presenti?
=> Cosa succede quando si abbandona la riunione prima della sua fine.
Vediamo adesso il caso che e' stato proposto con il quesito iniziale.
Ad ogni condo'mino corrisponde una unita' immobiliare: Tizio e Caio sono ripetuti due volte e quindi devono essere considerati proprietari di due unita' immobiliari ciascuno.
Dall'elenco e dalla subitanea spiegazione, quindi, e' possibile evincere che il condominio in questione si compone di sette unita' immobiliari in proprieta' a cinque differenti persone.
Si supponga che l'assemblea sia chiamata a deliberare (l'argomento ai nostri fini e' indifferente).
Quorum costitutivie deliberativi devono essere calcolati sulla base del numero dei condo'mini e non delle unita' immobiliari.
Prima convocazione: quorum costitutivi e deliberativi
A norma dell'art. 1136, primo comma, c.c. “l'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.
Maggioranza dei partecipanti al condominio: in questo condominio ci sono sette persone, la maggioranza e' data da quattro, quindi per considerare costituita l'assemblea sara' sufficiente la presenza di Tizio, Caio ed altre due persone. Il peso specifico di Tizio e Caio, nel computo delle teste e' uno. Per questa fase del computo vale il detto “uno vale uno”.
Chiaramente il loro peso specifico ai fini dei millesimi e' maggiore, da soli rappresentano 615 millesimi. Questo il porta ad avere particolare importanza nelle scelte ad effettuarsi, ma valendo come singole persone, nel raggiungimento della maggioranza numerica di persone la proprieta' di due unita' immobiliari a testa non gli conferisce alcun vantaggio.
Non differente il discorso per i quorum deliberativi. A norma del secondo comma dell'art. 1136 c.c. “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio”.
Anche in questa ipotesi Tizio e Caio, ai fini del computo degli intervenuti conteranno ciascuno come singolo condomino e in numero doppio in quanto proprietari di due unita' immobiliari.
Lo stesso discorso e valido per quorum costitutivi e deliberativi inerenti la seconda convocazione.
Il numero delle unita' immobiliari, in ambito condominiale, vale per un particolare caso, ossia la nomina del consiglio di condominio.
A mente del secondo comma dell'art. 1130-bis c.c., infatti, “l'assemblea puo' anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unita' immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.
In tal particolare ipotesi, quindi, non vanno considerati solamente Tizio e Caio, ma anche il numero delle unita' immobiliari di loro proprieta' .
La norma e' scritta male ed ha davvero poco senso, stante il fatto che potrebbe essere considerato un piccolo condominio (cioe' con soli tre partecipanti) anche quello stabile che si compone di dodici o pia'¹ unita' immobiliari.