Nell'ultimo periodo, concause la crisi generale e quella del mercato immobiliare nello specifico, si e' tornati a puntare l'attenzione sulla cessione della nuda proprieta' con mantenimento dell'usufrutto in capo al cedente.
S'e' cosa'¬ scoperto che e' possibile acquistare la proprieta' ma non l'uso cui si avra' diritto allo scadere del termine stabilito, quasi sempre cioe' la fine della vita dell'usufruttuario.
La legge, tuttavia, consente anche la cessione dell'usufrutto, cioe' il trasferimento di questo diritto reale di godimento ad altra persona.
Quando puo' essere ceduto l'usufrutto?
Quali sono le conseguenze della cessione dell'usufrutto?
Quali termini ha tale cessione?
In che modo si deve formalizzare questa cessione?
Con il termine cessione si fa riferimento non solamente alla compravendita, ma pia'¹ in generale al trasferimento del diritto da una persona ad un'altra.
Unico limite per il caso di usufrutto: il testamento. Il diritto di usufrutto, infatti, non puo' essere oggetto di successione; come dice la parola stessa, tuttavia, in questo caso il riferimento e' alla successione e non alla cessione.
=> Cessione dell'usufrutto
Torniamo al focus: della cessione dell'usufrutto si occupa l'art. 980 del codice civile, il quale specifica che la cessione e' consentita ove non esclusa dal titolo costitutivo del diritto di usufrutto.
Esempio: Tizio vende la nuda proprieta' a Caio riservandosi il diritto di usufrutto. Successivamente, ove non escluso dal titolo, potra' cedere anche l'usufrutto.
Il primo comma dell'art. 980 c.c. testè citato precisa altresa'¬ la durata di tale cessione. Essa puo' avere effetto alternativamente:
a) per un certo tempo;
b) per tutta la sua durata.
Ricordiamo che l'usufrutto:
a) nel caso di costituzione a favore di persone fisiche, non puo' eccedere la durata della vita dell'usufruttuario;
b) nel caso di costituzione a favore di persone giuridiche che non puo' eccedere trent'anni.
Si badi: se Tizio cede l'usufrutto per tutta la sua durata e tale durata coincide con la sua esistenza in vita, il nuovo usufruttuario avra' diritto di godere del bene fino a questo termine. Come dire: la cessione dell'usufrutto costituito vita natural durante, mantiene come riferimento sempre la durata della vita del primo usufruttuario.
Che cosa accade nei rapporti tra le parti nel caso di cessione dell'usufrutto?
Il secondo comma dell'art. 980 del codice civile specifica che la cessione dev'essere notificata al proprietario e fintanto che cio' non avvenga l'usufruttuario (originario) e' obbligato in solido con il cessionario (nuovo usufruttuario) verso il proprietario.
Esempio: le spese di manutenzione ordinaria spettano all'usufruttuario (art. 1004 c.c.), ivi comprese quelle condominiali.
Se l'usufruttuario non paga, il nudo proprietario avra' diritto di rivalersi su di esso e nel caso di cessione non notificata dell'usufrutto, anche sul precedente usufruttuario. Quest'ultimo, comunque, ha diritto di rivalsa su quello attuale, ove si tratti di spese ad esso riferibili.
=> Nuda proprieta' e usufrutto: sfruttarli al meglio.
La norma fa riferimento alla notifica; con questo termine deve intendersi la comunicazione a mezzo di ufficiale giudiziario, oppure una semplice comunicazione purchè con certezza della ricezione?
Nel codice civile si fa sovente riferimento al termine notifica (es. art. 1132 c.c.) e la giurisprudenza non e' mai univoca sull'argomento. In termini meramente pratici, quindi, prudenza impone la notifica a mezzo dell'ufficiale giudiziario.
Una specificazione rispetto alla persona alla quale viene ad essere ceduto l'usufrutto e' fondamentale: essa non puo' mai coincidere con il nudo proprietario, per il semplice motivo che in quel caso di parlerebbe di estinzione (art. 1014 c.c.) per rinuncia. T
ale cessione non e' configurabile nemmeno a titolo temporaneo (Cass 8 gennaio 1981, n. 172).
La rinuncia all'usufrutto puo' essere atto gratuito, com'anche corrispettivo del pagamento di un prezzo.
Del pari la cessione del diritto di usufrutto puo' essere a titolo gratuito oppure dietro corrispettivo in denaro.
Formalita' connesse ai registri immobiliari
Ai fini della regolarita' e della opponibilita' della cessione del diritto di usufrutto (opponibilita' nei rapporti con i terzi e salvo quanto specificato con riferimento alla notifica al nudo proprietario) e' necessario osservare particolari formalita' ?
La risposta e' positiva con riferimento ad entrambi gli aspetti.
Innanzitutto per cio' che concerne la forma dell'atto di cessione del diritto di usufrutto, e' l'art. 1350 del codice civile ad imporre il ricorso alla scrittura privata o all'atto pubblico affermando che necessitano di tale forma, a pena di nullita' “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto”.
Rispetto del requisito formale ai fini della validita' del contratto, tuttavia, non vuol dire opponibilita' a terzi del medesimo.
Ed infatti, l'art. 2643 c.c. specifica che si devono rendere pubblici con il mezzo della trascrizione “i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto”. L'art. 2657 del codice civile ricorda che costituiscono titolo per la trascrizione:
a) le sentenze;
b) gli atti pubblici;
c) la scrittura privata con sottoscrizione autenticata;
d) la scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente.
E' questa la ragione principale, ma non l'unica, che fa sa'¬ che tali contratti come pressochè tutti quelli di compravendita siano redatti da un notaio (atto pubblico).
E' utile ricordare che ai sensi del secondo comma dell'art. 2644 c.c.: “Eseguita la trascrizione, non puo' avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore”.
Cosa'¬ come per la cosa'¬ detta doppia compravendita immobiliare rispetto alla quale prevale chi per primo ha trascritto l'atto (al di la' della sua stipulazione) cio' vale anche guardando alla cessione di usufrutto.
Il diritto di usufrutto puo' essere ipotecato, ma alla sua estinzione si estingue anche l'ipoteca, all'opposto di cio' che accade per l'ipoteca sulla nuda proprieta' che, al venire meno dell'usufrutto, si estende sull'intero immobile.
=> Usufrutto e nuda proprieta' . La Cassazione fissa i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria