Non e' raro che vi sia un mutamento della parte conduttrice, ma non del contratto in essere. In tali casi si parla di cessione del contratto di locazione.
La cessione del contratto e' una fattispecie genericamente normata dal codice civile, il quale, all'art. 1406, specifica che
“ciascuna parte puo' sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purchè l'altra parte vi consenta”.
Tre, le parti coinvolte:
a) il cedente, ossia chi cede il contratto;
b) il cessionario, ossia la parte che subentra;
c) il contraente ceduto, ossia la parte del contratto che resta invariata e che assente al cambio di controparte.
Rispetto alla locazione ad uso abitativo non e' prevista alcuna specifica norma riguardante tale fattispecie, a differenza delle locali cosa'¬ dette commerciali che sono per questi aspetti disciplinate dall'art. 36 della legge n. 392 del 1978.
In entrambi i casi, nella sostanza, valgono le norme generali dettate dal codice civile.
Cio' vuol dire che il cedente e' liberato dagli obblighi derivanti dal contratto laddove il ceduto lo abbia liberato; diversamente, specifica il codice civile (art. 1408), il cedente resta obbligato per le eventuali inadempienze del cessionario, ossia di chi gli e' subentrato nel contratto.
Cio' per quanto riguarda le obbligazioni concernenti l'esecuzione del contratto, si pensi, su tutti, al pagamento del canone.
Che cosa succede, invece, se il contraente ceduto – il locatore in questi casi – lamenti danni all'immobile oggetto del contratto di locazione? Chi paga che cosa ed in che misura? Chiaramente facciamo riferimento a quelle ipotesi in cui il cedente non sia stato liberato dal contraente ceduto.
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Al riguardo, la situazione non e' differente da quanto appena indicato.
Recentemente la Corte di Cassazione e' tornata a pronunciarsi sull'argomento dei danni all'immobile oggetto di un contratto di locazione ceduto, ribadendo che “
in materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, in caso di cessione del contratto di locazione, ferma la responsabilita' solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore, nell'ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell'imputabilita' , salvo che per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili; in tal caso le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori. Cass. Sentenza n. 10485 del 01/06/2004” (Cass. 11 ottobre 2016 n. 20024).
Insomma il proprietario dell'immobile, ove non abbia liberato il precedente conduttore, puo' domandargli i danni, in ragione della natura solidale dell'obbligazione nascente tra cedente e cessionario in relazione alla cessione del contratto.
Il cedente, poi, potra' a sua volta rivalersi sul cessionario laddove i danni siano a lui imputabili o comunque rivalersi parzialmente laddove il danno sia ascrivibile ad entrambi.
Per i rapporti interni, quindi, nel caso di cessione del contratto e' utile e consigliabile una attento esame dei luoghi e la verbalizzazione chiara e precisa di tali verifiche.