Le canne fumarie possono essere condominiali, ad uso del condominio e quindi parti comuni, oppure esclusive, nel senso di servire singole unita' immobiliari. Esse hanno dato vita a forti discussioni in ambito condominiale che purtroppo non riescono a sopirsi.
Tentiamo di dare un nostro contributo a beneficio di chi legge, cercando di schematizzare il problema.
Le canne fumarie ad uso esclusivo in condominio sono impianti installati il piu' delle volte in appoggio al muro comune (se non all'interno dello stesso), che non sempre rispettano le distanze legali e che non di rado sono causa di immissioni (fumo, calore od odori) che disturbano gli altri condomini.
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Potremmo suddividere le problematiche delle dette canne fumarie in tre comparti: 1) installazione; 2) distanze; 3) immissioni.
Primo punto. Puo' un condomino installare una canna fumaria su un bene condominiale ?
In proposito la giurisprudenza ha distinto tra installazione in appoggio ad un bene comune ed installazione all'interno dello stesso.
Preliminarmente va ricordato cosa dice l'art. 1102 del codice civile per cio' che interessa: 'Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa'.
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Nel primo caso la Cassazione (ex ceteris CASS. n. 6341 del 16 maggio 2000) ha statuito che non vi sono ostacoli alla installazione in appoggio al bene comune atteso che si tratta di un uso piu' intenso della cosa, consentito al singolo condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c., purche' da cio' non derivi un pregiudizio all'altrui paritario uso, oppure un danno alla stabilita' , alla sicurezza o all'estetica dell'edificio.
Nel secondo caso invece la Corte di legittimita' (CASS. n. 8852 del 10 maggio 2004) ha ritenuto che l'installazione all'interno del muro condominiale esula dall'ambito dell'art. 1102 c.c. concretizzandosi in un atto invasivo della proprieta' altrui (quella comune) che crea particolarmente una limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni.
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Secondo punto. L'operazione di installazione di una canna fumaria, comporta anche il rispetto delle distanze legali previste dal codice civile ?
Anche sotto questo aspetto vanno fatte delle distinzioni perlopiu' temporali.
L'insegnamento della Cassazione piu' datato riteneva necessario il rispetto delle distanze anche in ambito condominiale (ex multis CASS. n. 1345 dell'8 aprile 1977 e CASS n. 13170 del 25 ottobre 2001).
Poi invece l'orientamento e' cambiato e le norme sulle distanze sono state ritenute applicabili solo nel caso risultino compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, prevalendo, in caso di contrasto, la normativa speciale in materia di condominio rispetto alla disciplina generale sulle distanze (ex ceteris CASS. n. 6546 del 18 marzo 2010 e ultimissima CASS. 30528 del 19 dicembre 2017).
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Ed infatti, la Suprema Corte ha sottolineato che qualora il proprietario di un'unita' immobiliare del piano attico agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceita' dell'opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l'art.1102 cod. civ. , secondo cui ciascun partecipante alla comunione puo' servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non rilevando, viceversa, la disciplina dettata dall' art. 907 cod. civ. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (nella specie, un tubo in metallo) non e' una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, forno di pizzeria) ( Corte di Cass. n. 2741 del 23.2.2012).
Terzo punto. Come ci si regola se i fumi della canna fumaria superano la normale tollerabilita' ?
Cosa prevede l'art. 844 del codice civile in materia di immissioni: 'Il proprietario di un fondo non puo' impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilita' , avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorita' giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprieta' . Puo' tener conto della priorita' di un determinato uso'.
In proposito la giurisprudenza (
CASS. n. 3090 del 15 marzo 1993 e CASS. n. 23 del 7 gennaio 2004) ha chiarito che, per valutare la liceita' o meno dei fumi, del calore ovvero degli odori provenienti da una canna fumaria, e' necessario far riferimento, in assenza di un regolamento condominiale di origine contrattuale che disciplini la materia, all'art. 844 codice civile, secondo cui il proprietario di un fondo non puo' impedire le immissioni ove queste non superino il limite della normale tollerabilita' .
Limite che dovra' essere desunto avendo riguardo 'alla peculiarita' dei rapporti condominiali ed alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari'.
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