Ciao amici di Condominioweb! Vi chiedo un aiuto per una strada che serve per arrivare al mio condominio.
In breve: ci sono tre palazzi che potremmo definire gemelli, due da un lato ed uno di fronte agli altri due. Ognuno ha una propria recinzione e un proprio cancello. Per arrivarvi dalla strada principale c'e' una piccola stradina a sua volta chiusa da un cancello.
Fino ad adesso la sua gestione (poca roba, illuminazione, manutenzione cancello e saltuaria pulizia ad erbacce) e' stata portata avanti dall'amministratore di uno dei condominii.
Per morosita' di vari condo'mini, pero', la gestione sta incontrando difficolta' , il cancello e' aperto e rotto da mesi e c'e' l'illuminazione solamente perchè legata ad uno dei condominii.
=> Anche l'omessa riparazione del cancello di accesso al condominio puo' rappresentare una turbativa nel possesso
Vorremmo intervenire in modo efficace per regolarizzare la situazione: che cosa possiamo fare?
Questo il quesito del nostro lettore: la soluzione, ad avviso di chi scrive, va cercata innanzitutto nei titoli di acquisto e successivamente nelle norme di legge.
Ricordiamo, infatti, che gli atti di acquisto (il primo atto di cessione della prima unita' immobiliare) e/o un regolamento contrattuale, cioe' sottoscritto da tutti i condo'mini (in questo caso anche successivo al primo contratto), possono contenere specifiche disposizioni rispetto a particolari beni comuni.
Ad esempio puo' essere stabilito che la strada appartenga ad uno solo dei condominii con servita'¹ di passaggio a favore degli altri, ecc.
Tali ipotesi, pero', non possono essere qui analizzate per evidenti motivi. Vediamo, quindi, come bisogna agire nell'ipotesi di assenza di indicazioni pattizie, ossia se ad essere applicabile e' la legge.
Supercondominio di una strada
Il condominio, dice la giurisprudenza all'unisono con la dottrina, e' quella particolare forma di comunione nella quale al fianco di proprieta' esclusive sussistono beni in comunione ai titolari delle prime in quanto funzionali ed accessori all'utilizzo delle proprieta' esclusive.
Tali beni sono individuati esemplificativamente dall'art. 1117 c.c., ma ve ne possono essere anche tanti non menzionati purchè abbiano le medesime caratteristiche. La strada, in quanto elemento che consente l'accesso alle abitazioni (funzione strumentale), e' tra questi.
Il supercondominio, fattispecie di creazione giurisprudenziale, e' quella forma di condominio tra pia'¹ edifici. Al supercondominio si applicano le norme condominiali, giusta il disposto dell'art. 1117-bis c.c.
La strada in questione, quindi e salvo diverse indicazioni del titolo, puo' certamente essere considerata supercondominiale.
Il supercondominio e' una realta' giuridica differente dai condominii e/o edifici che lo vanno a comporre. Cio' vuol dire che i beni in comune ai vari condominii (meglio ai condo'mini dei vari condominii) devono essere oggetto di specifica gestione.
Specifica gestione vuol dire:
a) un proprio amministratore (che puo' coincidere con quello di altri condominii);
b) una propria assemblea (secondo quanto stabilito dell'art. 67 disp. att. c.c.);
c) un proprio codice fiscale;
d) proprie tabelle di proprieta' e d'uso;
e) utenze specificamente intestate a quella realta' supercondominiale.
Insomma la strada in questione con i suoi elementi accessori (cancello, illuminazione, servizi di pulizia) deve essere gestita come si trattasse di un bene in condominio.
Solo in questo modo si puo' razionalizzare ed efficientare la sua gestione, potendo rispondere con maggiore rapidita' ed incisivita' anche alle disfunzioni connesse alle morosita' .