Come si acquisisce la gestione di un condominio?
La domanda se la pongono tutti coloro che ha appena iniziato oppure pensano d'intraprendere l'attivita' di amministratore condominiale.
E' bene ricordare che tale attivita' – ancor di non chiaro inquadramento in quanto oscillante nelle tesi dei pia'¹ tra professione non regolamentata e semplice attivita' esperibile da una platea trasversale di professionisti (purchè in regola con i requisiti previsti dalla legge) – prevede la conclusione di un contratto di mandato con i condo'mini.
Si tratta, evidentemente, di un rapporto che nasce attraverso vari canali:
Soffermiamoci su quest'ultima ipotesi: quali sono i vantaggi e quali le criticita' della nomina di un amministratore segnalato dal collega che sta lasciando la gestione del condominio?
Come per ogni rapporto fondato sulla fiducia e' evidente che la segnalazione da parte di una persona che gode della stima dei propri interlocutori non puo' che rappresentare un elemento positivo di valutazione.
Il ragionamento che si applica a queste situazioni e' molto semplice: “Se considero Tizio un bravo professionista – serio, corretto,
Come per ogni rapporto fondato sulla fiducia e' evidente che la segnalazione da parte di una persona che gode della stima dei propri interlocutori non puo' che rappresentare un elemento positivo di valutazione.
Il ragionamento che si applica a queste situazioni e' molto semplice: “Se considero Tizio un bravo professionista – serio, corretto, scrupoloso – ritengo che possa fare affidamento sulle persone che lui stesso segnala”.
D'altronde non succede cosa'¬ anche quando ci rechiamo dal medico di famiglia cui, sovente, si chiede se conosca uno specialista? A tal riguardo si segnala: Il professionista destinato a scomparire, quello mediocre e quello eccellente. E tu in quale categoria ti posizioni?
La segnalazione e' sempre a fin di bene?
“A pensar male si fa peccato…” diceva qualcuno. Cosa'¬ non mancano le situazioni in cui – sono i nostri stessi lettori a segnalarcelo – il passaggio da un amministratore all'altro, segnalato dal primo, e' avvenuto non per fiducia nel buon operato dell'uscente, quanto per indifferenza dei pia'¹ rispetto alla gestione del condominio, con dei punti d'ombra sul reale interesse di quella transizione nella gestione.
Quanto va alimentato questo sospetto nelle gestioni condominiali che ci riguardano da vicino?
Poco o per niente se sappiamo che il professionista cui ci siamo affidati e' persona seria, corretta, trasparente, in poche parole: un buon amministratore.
Il sospetto non va alimentato nemmeno se l'amministratore non lo si conosce affatto o per lo meno si sa poco di lui. In tali casi se ci sono dubbi e' bene valutare la gestione in corso – o pia'¹ in generale l'operato di quello in carica – per poi farsi un'idea sulla utilita' di nominare un amministratore suggerito da chi lo precede.
Nel caso, poi, di totale sfiducia suffragata dai fatti in merito all'operato dell'amministratore, e' evidente che la segnalazione di un possibile nuovo mandatario da parte del precedente sia da non tenere in considerazione visto che potrebbe avere come obiettivo quello di un occultamento degli errori (o fatti ancor pia'¹ gravi) commessi nel corso della gestione. Da evitare anche chi si presenta per caso e all'ultimo momento. Difficile si tratti di una coincidenza!
Gestione affidata ad una societa' : quali rischi connessi al cambio?
La questione del cambio di amministratore suggerito dal precedente uscente e' meno diretta e indirizzabile (da parte dei condo'mini) nel caso in cui ad amministrare gli edifici sia una societa' di capitali. Vediamo perchè.
La Alfa srl e' nominata amministratrice del condominio Olimpo. La nomina e' a favore della societa' in persone del legale rappresentante pro-tempore, che deve possedere i requisiti di legge per provvedere alla gestione condominiale.
L'affidamento di incarichi a societa' e' contemplato dal terzo comma dell'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, che recita: “possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice.
In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi”.
In che modo, in simili casi, il cambio di amministratore puo' essere effettuato senza una deliberazione di nomina e quindi senza un effettivo passaggio formale di consegne?
La risposta sta nelle vicende che riguardano la proprieta' delle quote sociali o l'amministrazione della stessa.
Un esempio, al solito, ci aiutera' a spiegare meglio il concetto. Le quote della societa' Alfa srl sono di proprieta' di Tizio e Caio. Entrambi posseggono il 50% delle quote. Successivamente Sempronio acquista il 100% delle quote l'unico proprietario della Alfa srl.
In casi del genere ed in costanza di mandato, la societa' ha cambiato proprietari (meglio titolari delle quote) ed e' avvenuto nei fatti un cambio di amministratore laddove l'incaricato sia anch'egli mutato in conseguenza del mutamento di assetto proprietario.
Questo modus operandi,che ha spesso rappresentato una delle critiche alla spinta all'ingresso delle societa' di capitale nel settore delle amministrazioni condominiali, rappresenta, ad avviso di chi scrive, uno spauracchio pia'¹ che un problema reale.
Chi amministra una societa' e' responsabile verso i terzi che hanno a che fare con la societa' e verso gli stessi soci. Il cambio di proprieta' e di rappresentanza per mascherare cattive gestioni, se a gestire e' una societa' non ha granchè senso posto che quella stessa societa' rappresenta comunque il soggetto giuridico primariamente responsabile verso il condominio.
Insomma chi acquisterebbe una societa' in cattive acque per salvare una persona che gestendola male ha creato danni ad un condominio?
C'e' da concludere che il cambio di amministratore con altro suggerito dal collega e' da valutare con attenzione solamente in caso di persone fisiche perchè c'e' il rischio che nasconda accordi per evitare di far uscire allo scoperto responsabilita' ; nel caso di societa' – a parte il fatto che lo stesso puo' avvenire senza necessita' di nomina e quindi non puo' parlarsi di vero e proprio cambio – risulta improbabile incappare in simili situazioni.
=> Amministratore nominato anche se non sono stati presentati pia'¹ preventivi per la gestione.
=> Come chiedere la revoca giudiziale dimostrando che l'amministratore intasca la mazzetta.