Si sente spesso parlare di servita'¹: tra costruzioni vicine, in ambito condominiale, tra terreni in campagna.
La servita'¹ e' definita dall'art. 1027 del codice civile come quel peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di un fondo appartenente ad altra persona.
Questa definizione e' chiarita e sviluppata dagli articoli seguenti e comunque e' stata poi meglio precisata anche dall'opera giurisprudenziale.
Elementi fondamentali per la possibilita' di costituire una servita'¹ sono:
a) l'appartenenza dei due fondi interessati a distinti proprietari;
b) il carattere fondiario e non personale dell'utilita' .
Il requisito dell'altruita' e' soddisfatto anche se il proprietario di uno dei due fondi e' comproprietario dell'altro.
L'utilita' (o utilitas) deve riguardare il godimento del bene immobile e quindi, ad esempio, e' stata rigettata la natura reale della cosa'¬ detta servita'¹ di parcheggio che non riguarda la possibilita' di utilizzare una proprieta' in modo pia'¹ comodo, ma solo una maggiore comodita' personale del suo proprietario.
Il fondo che usufruisce della servita'¹ viene chiamato fondo dominante, quello che la subisce fondo servente.
Da non perdere: Breve panoramica sulle servita'¹ di passaggio
Come dice la dottrina la servita'¹ e' un diritto reale tipico dal contenuto atipico, in quanto soddisfatti i requisiti appena individuati non esistono altri limiti di sorta alla configurabilita' di una servita'¹ prediale.
Le servita'¹ possono essere costituite:
a) per contratto (e per testamento), detta volontaria;
b) per ordine del giudice, detta coattiva;
c) per usucapione;
c) per destinazione del padre di famiglia.
In questi ultimi due casi (artt. 1061 e ss. c.c.) e' fondamentale che si tratti di servita'¹ apparente, ossia che siano presenti opere o comunque elementi visibili che ne dimostrino l'esercizio.
Servita'¹ di passaggio
La servita'¹ di passaggio e' quel peso imposto sopra un fondo che si sostanza nel diritto del proprietario di altro fondo (solitamente ma non obbligatoriamente confinante) di passarvi sopra per meglio utilizzare (o semplicemente per utilizzare la sua proprieta' ).
La servita'¹ di passaggio puo' essere acquistata in tutti e quattro i modi sopra individuati.
Nulla da dire sulla servita'¹ volontaria: le parti concordano la costituzione della servita'¹ l'eventuale costo della medesima e formalizzano l'accordo nei modo di legge (atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 1350 c.c.) da trascriversi (art. 2643 c.c.)).
Della servita'¹ coattiva di passaggio si occupano gli artt. 1051 del codice civile.
Il primo comma di quello appena citato recita: “il proprietario, il cui fondo e' circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica nè puo' procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”. Si tratta del cosa'¬ detto fondo intercluso.
In buona sostanza il giudice (il Tribunale) puo' imporre con sentenza la servita'¹ per consentire l'accesso al fondo che altrimenti sarebbe inaccessibile. Forse questa rappresentazione visiva del concetto di utilita' rende ancor pia'¹ chiaramente che cosa s'intende dire affermando che essa deve riguardare principalmente il fondo e non la persona del suo proprietario.
A determinate circostanze e per ragioni legate alla produzione, la servita'¹ coattiva puo' essere concessa anche se il fondo non e' intercluso (art. 1052 c.c.).
Il provvedimento giudiziale che sancisce la costituzione della servita'¹, contiene altresa'¬ le indicazioni in merito all'esercizio della medesima, nonchè le disposizioni in merito alle indennita' dovute al titolare del fondo servente. E' dubbio, con propensione per la conclusione in senso positivo, se la servita'¹ di passaggio coattivo possa essere costituita anche per contratto.
La servita'¹ di passaggio, inoltre, puo' essere costituita per usucapione e per destinazione del padre di famiglia purchè esistano opere visibili chiaramente destinate al suo esercizio. Importanza fondamentale, in tal senso, riveste la visibilita' del percorso sul quale si esercita il passaggio, che individua chiaramente l'esistenza della pratica.
In ogni caso, ossia qualunque sia il modo di costituzione della servita'¹, e' doveroso tenere a mente l'art. 1065 c.c. che nel disciplinare l'esercizio della servita'¹ chiarisce che la stessa debba essere esercitata norma del titolo o del possesso.
Lo stesso articolo specifica che qualora sorgessero dubbi “circa l'estensione e le modalita' di esercizio, la servita'¹ deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente”. Come dire: facciamo in modo di non gravare oltre modo chi la servita'¹ la subisce.
Formalita' legate alle servita'¹ di passaggio
Si accennava in precedenza parlando delle servita'¹ di passaggio volontarie che la loro costituzione e' legata ad una serie di formalita' .
La prima che ha anche natura sostanziale riguarda la forma del contratto con cui la si costituisce che dev'essere per forza un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2643 c.c.). Tale requisito, per ovvie ragioni, riguarda solamente la servita'¹ volontaria.
In ogni caso, poi, per essere opponibile a terzi, la costituzione della servita'¹ dev'essere trascritta (art. 2643 c.c.). La mancata trascrizione non inficia l'esistenza della servita'¹, ma l'impossibilita' di opporla ai terzi che, in buona fede, ne ignorino l'esistenza.
Ad esempio, la servita'¹ di passaggio non trascritta non puo' essere fatta valere contro chi ha acquistato il fondo servente senza essere messo a conoscenza della sua esistenza.
Cio' vale anche per le servita'¹ coattive costituite per ordine del giudice, nonchè quelle sorte per usucapione e destinazione del padre di famiglia, la cui esistenza sia accertata per via giudiziale. La legge e' chiara: anche le sentenze che accertano o costituiscono una servita'¹ devono essere trascritte.
Come per la costituzione, anche la rinuncia e l'estinzione (es. per sopravvenuta cessazione della causa d'interclusione) devono essere trascritte presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, cosa'¬ da liberare, anche formalmente, di un peso il fondo soggetto al passaggio.