Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (art. 1117 c.c.).
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Cio' posto occorre chiedersi il tipo di disciplina da applicare nel caso, non raro, in cui gli anzidetti beni o servizi, siano destinati a servire solo parte dell'edificio e, pertanto, parte dei condo'mini.
L'argomento e' stato spesso dibattuto, in dottrina e giurisprudenza, e frequentemente si sono registrate opinioni e sentenze contrastanti in merito alla possibile esistenza del 'Condominio parziale e cause'.
Il legislatore del 2012, con la legge di riforma del condominio (n. 220/2012), ha perso l'occasione per disciplinare l'anzidetta fattispecie e, nell'attuale sistema normativo, un riferimento sia pure latente al condominio parziale viene fornito dall'art. 1123, III co., c.c., non interessato dalla recente modifica, laddove e' dato leggere come: 'Qualora un edificio abbia pia'¹ scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condo'mini che ne trae utilita' '.
Pertanto, il dato normativo, pur dando per scontata la possibile esistenza di beni comuni che servono solo parte dei condo'mini, regolandone contestualmente la modalita' di ripartizione delle spese, non fornisce alcuna definizione dello stesso.
Tuttavia, dottrina e giurisprudenza, nella loro costante opera di interpretazione delle leggi, hanno cercato compiutamente di inquadrare una simile fattispecie giungendo alla conclusioni per cui, e' ravvisabile la figura del condominio parziale ogni qual volta, all'interno di un condominio, insistano beni e servizi che, per oggettive caratteristiche materiali e funzionali, risultano destinati non all'intero complesso immobiliare, bensa'¬ solo ad una parte di esso o di alcune unita' abitative, con tutte le conseguenze in ordine alle spese di manutenzione e custodia, ex art. 1123, comma 3° c.c.
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Come dicevamo questo principio, non condiviso da parte minoritaria della giurisprudenza, peraltro risalente nel tempo, e' stato di recente ribadito dalla II sezione civile della Corte di Cassazione, nella sentenza n. 4127, pubblicata in data 2.03.2016.
La stessa, e' stata chiamata a risolvere una questione sollevata da una condomina, relativa all'impugnazione di una delibera condominiale, con la quale si era approvato il bilancio consuntivo, con l'inserimento dei costi di gestione inerenti la manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato condominiale, in comunione tra la condomina ricorrente e solo alcuni dei partecipanti al condominio, con il condominio stesso che, costituitosi in giudizio, ribatteva che con la suddetta delibera, le spese attinenti alla manutenzione del cancello erano state poste solo a carico dei condomini comproprietari del cancello e dell'area di cortile dallo stesso delimitata.
La Corte premette che al fine di verificare la natura condominiale di un bene e' necessario verificare il suo collegamento funzionale, strumentale e materiale, con gli immobili di pertinenza dei singoli condo'mini (Cfr.: Cass. 7.05.2010, n. 11195; Cass. 22.08.2002, n. 12436; Cass. 1.12.2000, n. 15372).
Cio' posto, osserva come deve escludersi la natura condominiale del bene solo qualora, l'anzidetto collegamento interessa una singola unita' immobiliare, viceversa, allorchè detto bene sia destinato a servire pia'¹ unita' immobiliari, quand'anche non la totalita' , deve trovare l'art. 1123, 3° comma, c.c., in relazione al quale le spese relative alla manutenzione vanno poste a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilita' .
Ricordando, pertanto, i propri precedenti per cui: 'questa S.C., in proposito, ha rilevato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lego tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprieta' , venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarita' necessaria di tutti i condomini su quel bene' (Cass. 24.11.2010, n. 23851; Cass. 28.04.2004, n. 8136).
Sulla scorta di cio', nel caso concreto, rileva come: 'il fatto che un bene, rientrante tra quelli di cui all'art. 1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che e' pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorchè limitato) e le singole unita' immobiliari oggetto di proprieta' esclusiva: in tal caso, infatti, deve presumersi che la proprieta' comune serva quelle individuali, nè pia'¹ nè meno come il bene condominiale serve le proprieta' di tutti i condomini'.
Orbene, conclude la Corte di Cassazione, essendo per le motivazioni esposte al cospetto di un bene soggetto al regime del condominio parziale, legittima appare la delibera assembleare adottata con la votazione dei soli condomini comproprietari di quell'area e che ha disposto la ripartizione delle spese, in conformita' all'art. 1123, III co., c.c., a carico del gruppo di condo'mini che ne trae utilita' .
A riprova di cio', ricorda la Corte di Cassazione nella sentenza n. 4127, del 2.03.2016, la ratio in merito alla creazione giurisprudenziale dell'istituto del condominio parziale, risiede nel fatto che lo stesso: '
opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettivita' condominiale, per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unita' immobiliari e ai condomini direttamente interessati' (In tal senso: Cass. 17.02.2012, n. 2363).
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