Balconi in condominio. Le spese di rifacimento della pavimentazione o della soletta sono sempre a carico del proprietario dell'appartamento.
=> Manutenzione elementi decorativi del balcone aggettante: concorrono tutti condomini
Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ribadisce la nullita' di una decisione assembleare assunta a maggioranza in materia di proprieta' esclusiva dei singoli condomini (Corte Cass., sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652).
=> Come ripartire le spese delle parti esterne dei balconi
La vicenda. Un condomino impugnava la delibera assembleare che disponeva l'esecuzione dei lavori di rifacimento dei frontalini e dei sottobalconi, ritenendo che le relative spese dovessero gravare unicamente sui proprietari dei balconi stessi e non su chi non fruiva del balcone, come l'istante.
In primo grado, la domanda attorea veniva rigettata giacchè, secondo il tribunale, i frontalini ed i sottobalconi avevano una funzione decorativa e, pertanto, dovevano considerarsi parti comuni, contribuendo a rendere l'edificio esteticamente gradevole.
In secondo grado, l'appellante per la prima volta, deduceva la nullita' della delibera, giacchè nelle opere erano compresi lavori riguardanti unicamente i balconi, come l'impermeabilizzazione, la demolizione della pavimentazione, degli stangoni e dei massetti.
Le predette opere, secondo l'istante, non riguardavano l'aspetto architettonico del palazzo, ma parti di proprieta' esclusiva.
La corte territoriale dichiarava l'inammissibilita' dell'appello, perchè il themadecidendum era stato ampliato, avendo l'impugnante dedotto un motivo ulteriore – quello relativo al rifacimento della pavimentazione – non sollevato in primo grado.
=> Spese per il rifacimento del cornicione del balcone
La pronuncia.Con l'ordinanza in commento (Corte Cass., sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652), la Suprema Corte ribadisce il proprio costante orientamento sulla natura dei balconi, considerati di proprieta' esclusiva del titolare dell'unita' immobiliare a cui accedono, fatti salvi gli elementi che fungono da ornamento alla facciata del palazzo.
L'aspetto di maggior pregio della decisione, quindi, non risiede nella conferma del citato indirizzo giurisprudenziale, quanto nella declaratoria di nullita' della deliberazione assunta dall'assemblea in materia di beni di proprieta' esclusiva dei singoli titolari degli appartamenti.
=> Sostituzione ringhiera del balcone, come ripartire la spesa.
Delibere dell'assemblea su proprieta' esclusiva. Il giudice di legittimita' sottolinea come l'adunanza condominiale non possa assumere validamente decisioni che riguardino i singoli condomini relativamente ai beni di loro proprieta' esclusiva.
Una siffatta deliberazione e' valida solo laddove venga assunta all'unanimita' , non gia' a maggioranza.
Pertanto, nessuna decisione assembleare, fatta salva quella unanime, puo' costringere un proprietario a realizzare opere nel proprio immobile.
Secondo la Cassazione, infatti, «i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprieta' dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda […]» (Cass. 26468/2007).
L'unica circostanza in cui e' ammissibile una simile ingerenza nel diritto dominicale altrui si verifica allorchè i beni di proprieta' esclusiva incidano sulle cose comuni impedendone un uso adeguato.
Nel caso di specie, si e' ritenuta valida la decisione dell'assemblea che stabilisca l'esecuzione delle opere di rifacimento degli elementi decorativi che si armonizzano con il prospetto dell'edificio; per contro, e'considerata nulla la delibera che disponga il rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi.
Tali lavori devono essere a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. 14576/2004).
Inoltre, la nullita' della delibera, ai sensi dell'art. 1421 c.c., e' rilevabile d'ufficio dal giudice, anche in sede di appello (Cass. 305/2016) e puo' essere fatta valere senza limiti di tempo.
=> Le spese per la manutenzione dei frontalini
Divieto di novum in appello e nullita' . L'art. 345 c.p.c. in materia di appello impone il divieto di proporre domande nuove, per la prima volta, in sede di gravame.
La ratio del divieto e' da ricercarsi nella necessita' di garantire il doppio grado di giudizio; pertanto, se una questione viene sollevata unicamente in appello, non potra' essere sottoposta al duplice vaglio richiesto dalla legge.
Qualorauna domanda nuova venga introdotta in secondo grado, l'appello e' dichiarato inammissibile.
Inoltre, la nullita' di una delibera non puo' essere eccepita in sede di gravame, se riguarda un motivo diverso da quello sollevato in primo grado; in tale circostanza, infatti, si realizza la trasformazione dell'originaria causa petendiin una domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c. (Cass. 1378/1999).
Nel caso di specie, invece, la Suprema Corte ha ritenuto ammissibile l'impugnazione non considerando novum l'argomento dedotto dall'appellante.
Infatti, sin dal principio, egli aveva precisato che i lavori diretti a preservare e conservare l'area di calpestio dovessero porsi in capo ai proprietari dei rispettivi balconi.
Pertanto, la deduzione della nullita' della delibera, non solo con riguardo ai frontalini, ma anche relativamente ai lavori afferenti alla pavimentazione, non puo' considerarsi alla stregua di una domanda nuova, in quanto connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio (Cass. S.U.12310/2015).
Balconi, frontalini e sottobalconi. Si ricorda che i balconi aggettanti, ossia quelle costruzioni che sporgono dalla facciata dell'edificio, non rivestono la natura di bene comune.
Essi consistono nel prolungamento dell'appartamento a cui accedono, non assumono una funzione di copertura nè di sostegno del palazzo, quindi rientrano nella proprieta' esclusiva del condomino titolare dell'appartamento da cui protendono (Cass. 2241/2012). Tuttavia alcuni elementi del balcone rientrano nella res communis.
I rivestimenti, come il parapetto o la soletta , gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell'estetica del palazzo rendendolo gradevole, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata (Cass. 6624/2012).
=> Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?
=> Danni derivanti dai balconi aggettanti, chi paga?
Ripartizione delle spese relative ai balconi. Al lume di quanto sopra esposto, e' agevole comprendere che le spese afferenti al rifacimento del balcone, quindi relative alla sua struttura, siano completamente a carico del proprietario dell'unita' immobiliare; cosa'¬ come la pavimentazione (art. 1125 c.c.).
Per contro, la ristrutturazione e/o riparazione del parapetto, che sia anche elemento ornamentale, vanno ripartite tra tutti i condomini, anche quelli privi di balcone (Cass. 14576/2004).
Pia'¹ controversa appare la ripartizione delle spese del cosiddetto “cielino”, ossia del sottofondo del balcone che fa da copertura a quello sottostante.
In virta'¹ di quanto previsto dall'art. 1125 c.c., le spese sono a carico del titolare del balcone inferiore.
Tuttavia, secondo un diverso orientamento, essendo il cielinoun elemento del palazzo “visibile”, il suo restauro sarebbe a carico di tutti i condomini (Cass. 637/2000).
Pia'¹ recentemente si e' sostenuto che esso appartenga al proprietario del balcone soprastante e che le spese ricadano su di lui.
In base a questo indirizzo giurisprudenziale, non trova applicazione l'art. 1125 c.c. per le seguenti ragioni: «i balconi aggettanti, sporgenti cioe' dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, con la conseguenza che, non svolgendo una funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani.
Ad essi non puo', percio', applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. dovendosi ritenere i balconi 'aggettanti' di proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti […] (Cass. n. 15913/2007; n. 14576/2004; n. 5541/86» (Cass. 6621/2012).
Conclusioni. Con la decisione in commento (Corte Cass., sez.
VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652), la Suprema Corte dispone che la nullita' di una delibera assembleare possa essere rilevata d'ufficio, anche in sede d'appello; inoltre, non rappresenta una violazione del divieto di novum (art. 345 c.p.c.) sollevare, per la prima volta, in sede di gravame una domanda connessa alla vicenda sostanziale gia' dedotta in primo grado.
In particolare, una delibera assembleare assunta a maggioranza non puo' imporre obblighi ai condomini relativamente alle loro proprieta' esclusive.
Una decisione in tal senso e' affetta da nullita' – che puo' essere fatta valere in ogni tempo – fatto salvo il caso in cui sia assunta all'unanimita' .
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
Si precisa che la soletta e' considerata in comproprieta' tra il titolare del piano superiore e quello inferiore in caso di balconi “incassati”; invece, in ipotesi di balconi aggettanti, la soletta appartiene al proprietario del piano superiore.
In ragione di cio', il condomino de
In ragione di cio', il condomino del piano inferiore non e' legittimato ad agganciare una tenda alla soletta soprastante, salvo il consenso del proprietario (Cass. 15913/2007).
Per completezza, si segnala che le fioriere in cemento posate sul cordolo del balcone non hanno pregio artistico e, pertanto, non rientrano tra i beni comuni. In particolare, «[…] tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni 'vasconi' trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell'edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, cosa'¬ come in concreto realizzato». In tal senso, vedasi Corte Cass., sent. 30 aprile 2012 n. 6624.