Se un condomino non viene convocato in assemblea, un altro condo'mino regolarmente invitato puo' fare valere tale omissione?
Qual e' il vizio da cui e' affetta la deliberazione assunta senza che tutti i condo'mini siano stati regolarmente invitati a prendere parte alla riunione?
La natura del vizio incide sulla possibilita' di farlo rilevare?
Omessa convocazione a partecipare all'assemblea di condominio
Ciascun avente diritto a partecipare all'assemblea condominiale dev'essere avvisato per tempo e nei modi prescritti dalla legge dello svolgimento dell'assemblea.
Tanto si desume dalla lettura coordinata degli articoli 1136, sesto comma, c.c. e 66, terzo comma, disp. att. c.c.
Che cosa succede se un condomino - rectius: un avente diritto - non viene avvisato dello svolgimento dell'assemblea?
=> L'omessa convocazione puo' essere fatta valere solamente da chi non e' stato convocato
Fino all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 era la giurisprudenza la fonte cui guardare per capire le conseguenze. La giurisprudenza nella sua massima espressione, vale a dire le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
Fino al 2005, infatti, la catalogazione del vizio d'invalidita' per omessa convocazione e' stata contrastata in seno alla giurisprudenza di merito e di legittimita' . La delibera assunta nonostante l'omessa convocazione di un condo'mino doveva essere considerata nulla, ovvero annullabile?
In breve ricordiamo che una delibera nulla puo' essere sempre impugnata - fatti salvi gli effetti della dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione, cosa'¬ come disposto dall'art. 1422 c.c. - mentre una deliberazione annullabile puo' essere impugnata entro trenta giorni decorrenti dalla decisione, per quanto riguarda i presenti (dissenzienti ed astenuti), o dalla comunicazione del verbale, per gli assenti.
La deliberazione annullabile non impugnata si 'consolida' e diviene definitivamente inoppugnabile.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806/2005 sancirono che l'omessa convocazione comportava l'annullabilita' e non la nullita' della delibera.
Cio' che i giudici non dissero era chi poteva fare valere l'annullamento, ossia chi poteva intraprendere l'azione giudiziale ex art. 1137 c.c.
L'orientamento conforme alla natura del vizio d'annullabilita' riteneva che l'omissione potesse essere contestata solamente da chi non era stato convocato, ma non mancavano voci che consideravano possibile l'impugnativa anche da parte dei condo'mini ritualmente convocati, avendo questi interesse alla rimozione di un atto comunque invalido.
Omessa convocazione e art. 66 disp. att. c.c.
La legge di riforma del condominio ha chiarito definitivamente la faccenda, sia per quanto riguarda il vizio derivante dall'omessa convocazione, sia la persona che puo' agire per farlo valere.
Recita l'ultimo periodo del terzo comma della norma in esame: «in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.».
Della modificazione normativa si inizia a dare atto anche nelle pronunce giurisprudenziali in materia di omessa convocazione dei condo'mini.
=> La mancata convocazione di un condomino alla riunione
E' il caso della sentenza n. 7915 resa dal Tribunale di Milano il 12 luglio 2017.
In questo caso dei condo'mini avevano impugnato una delibera contestando, tra le altre cose, l'omessa convocazione di altri condo'mini.
Il giudice meneghino ha rigettato sul punto il ricorso per carenza di legittimazione attiva. Si legge in sentenza che «la riforma del 2012, positivizzando il principio affermato dalle SS.UU. nella sentenza n. 4806/2005, ha chiarito nell'art. 66 disp. att. c.c. che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione agli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.
Di conseguenza, la legittimazione a domandare l'annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo condomino avente diritto pretermesso.».
Detta diversamente: il vizio di annullabilita' per omessa convocazione a partecipare all'assemblea condominiale riguarda chi non e' stato convocato.
Chi e' stato invitato non puo' dolersi d'un fatto che non incide sul proprio diritto, ma eventualmente su quello di un altro condo'mino che comunicatogli il verbale viene messo nelle condizioni di farlo valere.
Resta inteso che colui il quale non e' stato ritualmente convocato ha diritto a contestare il vizio della delibera per questo solo fatto, ossia senza dover dimostrare di avere altro interesse all'annullamento dell'atto se non quello consistente nella rimozione degli effetti di un provvedimento non adottato in conformita' a quanto disposto dalla legge (in tal senso tra le tante si veda Cass. n. 2999/2010).
Ricordiamo, infine, che l'azione di annullamento della deliberazione assembleare in ragione dell'omessa convocazione di un condo'mino, e' soggetta ai sensi di quanto disposto dagli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, coma 1-bis, d.lgs n. 28/2010 al preventivo obbligatorio esperimento del tentativo di conciliazione.