Quanto pesa il voto del condo'mino che e' proprietario di piu' appartamenti?
La questione crea sovente delle perplessita' tra chi si approccia per le prime volte alla gestione dei condominii, ovvero anche solamente a chi abita in un condominio ma e' poco informato sulla materia.
La problematica che spesso riscontriamo nelle domande che ci vengono poste riguarda sempre la stessa questione: chi e' proprietario di due, tre o piu' unita' immobiliari vota una sola volta, ovvero deve essere conteggiato tante volte quante sono le unita' immobiliari di cui e' proprietario?
Conteggio dei condo'mini
Sapere individuare il numero dei condo'mini e' fondamentale ai fini:
Com'e' noto la nomina dell'amministratore e' obbligatoria quando i condo'mini sono piu' di otto, l'adozione del regolamento se i condo'mini sono piu' di dieci; l'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina dell'amministratore, invece, si compone di rappresentanti nominati nelle assemblee condominiali se i condo'mini sono piu' di sessanta.
Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condo'mino. Il condo'mino e' il proprietario di un'unita' immobiliare.
Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o piu', poco cambia: essa e' sempre considerata solamente come un condo'mino.
Se in un condominio vi sono nove unita' immobiliari in proprieta' ad altrettante persone, allora i condo'mini sono nove e la nomina dell'amministratore sara' obbligatori
Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condo'mino. Il condo'mino e' il proprietario di un'unita' immobiliare.
Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o piu', poco cambia: essa e' sempre considerata solamente come un condo'mino.
Se in un condominio vi sono nove unita' immobiliari in proprieta' ad altrettante persone, allora i condo'mini sono nove e la nomina dell'amministratore sara' obbligatoria; se le unita' immobiliari sono nove, ma i condo'mini otto, perchè una persona e' proprietaria di due distinte unita' immobiliari, allora la nomina non sara' obbligatoria.
Quando piu' persone sono proprietarie della medesima unita' immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c'interessano, come un solo condo'mino.
Tanto si desume dal secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «qualora un'unita' immobiliare appartenga in proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea ['¦]».
Otto unita' immobiliari, sette delle quali in proprieta' solitaria ed una in proprieta' indivisa tra marito e moglie. Questi ultimi vanno conteggiati come unica persona e quindi il numero dei condo'mini, ai fini che interessano, e' pari ad otto.
=> Inefficace la norma del regolamento che esclude il diritto di voto in assemblea ai proprietari delle cantine
Conteggio dei condo'mini ai fini deliberativi
Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano e Calpurnio sono proprietari di un'unita' immobiliare a testa? Bene, allora ai fini deliberativi ognuno contera' come unica persona. Tanti condo'mini quante sono le unita' immobiliari: il calcolo e' presto fatto. In assemblea bisogna dar conto della presenza delle persone e delle rispettive quote millesimali.
Cosa'¬, ad esempio, siccome per la regolare costituzione dell'assemblea in seconda convocazione e' necessaria la presenza di tanti condo'mini che «rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» (art. 1136, terzo comma, c.c.), la riunione sara' validamente costituita alla presenza di due condo'mini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
Se Tizio e' proprietario di due unita' immobiliari? Non cambia nulla: i condo'mini sono sempre sei, cio' che cambia e' solamente la quota millesimale di Tizio che, in quanto proprietario di due appartamenti, sara' maggiore.
Cosa'¬ ad esempio, se le sue unita' immobiliari valgono, rispettivamente, 50 e 75 millesimi, Tizio unico condo'mino, in assemblea rappresentera' un quota millesimale pari 125/1000, ma ai fini del calcolo dei condo'mini sara' sempre e solo uno.
Quindi per costituire l'assemblea in prima convocazione sara' sempre necessaria la presenza di almeno un'altra persona.
Esempio di verbalizzazione della presenza e della votazione
Come verbalizzare la presenza del condo'mino proprietario di piu' unita' immobiliari?
Non esiste una formula prestabilita, l'importante e' che sia chiaro che lo stesso rappresenta un solo voto, il relazione al numero dei condo'mini, e tanti millesimi quanti sono quelli derivanti dalle unita' immobiliari di suo riferimento.
Cosa'¬, restando ai numeri precedenti, nella griglia ovvero nell'elenco dei presenti bastera' dar atto - ove presente - della presenza di Tizio e dei relativi millesimi, ossia 125.
Qualora in assemblea fossero presenti solo Tizio e Caio, quindi, bisognera' dire che sono presenti due condo'mini per un totale di '¦ millesimali quanti sono i millesimi complessivi da essi rappresentati.
Allo stesso modo si deve concludere per la verbalizzazione delle operazioni di voto. Il voto del condo'mino proprietario di piu' unita' immobiliari varra' sempre come il voto di un condo'mino proprietario di una sola unita' immobiliare.
Cio' che fara' differenza e' solamente la maggiore quota millesimale rappresentata e dunque in tal senso la possibilita' di avere un peso maggiore ai fini dell'orientamento della decisione, dato che le maggioranze in assemblea condominiale si formano sempre guardano al doppio parametro numero dei condo'mini/valore millesimale.