La presenza di una persona estranea al condominio in sede di assemblea puo' inficiare la validita' del deliberato?
Se sa'¬, quali sono gli elementi da cui desumere eventuali irregolarita' ?
A questi interrogativi, nella sostanza, ha dato risposta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 28763 resa mediante deposito in cancelleria il 30 novembre 2017.
Una pronuncia che consente la disamina di un argomento sovente oggetto d'interrogativi e che ha l'indubbio merito - sulla scorta dell'orientamento sul punto - di tracciare limiti e confini delle cause d'invalidita' dell'assemblea legate alla presenza di estranei.
Si badi: qui il riferimento e' alla presenza di persone estranee alla compagine condominiale e per di piu' prive di alcuna delega di rappresentanza di uno o piu' condo'mini.
Presenza in assemblea condominiale
Della presenza dei condo'mini all'assemblea condominiale si occupa l'art. 67 delle disposizioni di attuazione il cui contenuto sulla materia e' pressochè questo:
- la presenza puo' essere personale;
- la presenza puo' essere delegata in forma scritta ad altro condo'mino;
- la presenza non puo' essere in alcun caso delegata all'amministratore di condominio;
- se i condo'mini sono piu' di venti, nessun delegato puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore proporzionale
Com'e' noto la presenza in assemblea del condominio - in uno dei modi previsti dalla legge - e' fondamentale ai fini del calcolo e quindi della ricorrenza dei quorum costitutivi e deliberativi.
Il condo'mino - se non vi sono particolari limiti regolamentari - puo' delegare la presenza in assemblea oltre che ad un altro condo'mino anche ad un estraneo al condominio, ossia tecnicamente ad una persona che non ha alcuna proprieta' e/o altro diritto reale nell'ambito di quel condominio.
Estranei senza delega che votano
Che cosa succede se un estraneo al condominio - cosa'¬ definito - partecipa all'assemblea e vota senza avere alcun potere rappresentativo?
Quali sono le conseguenza per il deliberato assembleare?
E' di questi aspetti che si e' occupata la Cassazione nell'ordinanza in commento.
Di primo acchito, la risposta e': dipende di volta in volta dal peso della presenza dell'estraneo rispetto alla decisione assunta.
Quando la Cassazione, nel lontano agosto del 2003, ebbe a pronunciarsi sull'argomento lo fece cosa'¬: «la partecipazione ad un assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validita' della costituzione dell'assemblea e delle decisioni assunte in tale sede, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, nè sullo svolgimento della discussione nè sull'esito della votazione.» (Cass. 8 agosto 2003 n. 11943).
In sostanza la presenza di una persona estranea al condominio - in sede assembleare - non e' di per sè causa d'invalidita' della delibera.
Si badi che estraneo puo' anche essere un altro condo'mino nell'ambito di un condominio parziale.
Se si tiene l'assemblea della scala A ed a questa - che deve decidere lavori sull'ascensore - partecipa Tizio, condo'mino abitante nella scala B, la sua presenza non inficia la validita' della delibera a meno che:
- la sua quota millesimale non sia stata determinate per la costituzione dell'assemblea e/o per la successiva adozione della decisione;
- non abbia influito sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione.
L'ordinanza n. 28763 resa dalla Corte di Cassazione il 30 novembre 2017 si pone sulla stessa lunghezza d'onda.
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Estranei al condominio che influiscono sulla discussione
Piu' particolare in termini di prova dell'ininfluenza e' il peso dell'opinione dell'estraneo.
In sostanza la giurisprudenza ritiene che la presenza dell'estraneo non inficia la validita' del verbale non solo se in influisce sui quorum costitutivi e deliberativi, ma anche se la decisione assunta non sia stata influenzata da quanto detto da questa persona.
Nel caso risolto dall'ordinanza n. 28763, una societa' , non condomina e quindi estranea al consesso assembleare, aveva partecipato all'assemblea.
Nel corso dei giudizi di merito s'era accertata - in conformita' ai principi espressi dalla stessa Suprema Corte - l'ininfluenza di quella partecipazione in relazione alla delibera impugnata.
Gli ermellini hanno confermato la decisione impugnata evidenziando anche che come nel provvedimento oggetto di ricorso gli argomenti portati in assemblea dalla societa' estranea fossero stati disattesi dai condomini; cio' per la Corte ha reso palese che la partecipazione dell'estraneo non ha avuto, nei fatti, alcuna influenza nè sulla discussione assembleare nè sull'esito della relativa votazione.
A bene vedere, ad avviso dello scrivente, l'influenza sull'esito della discussione e della votazione deve essere comunque dannosa per il condominio, ossia portare ad una deliberazione viziata per eccesso di potere. Spetta a chi lamenta tale vizio deliberativo provare la sua ricorrenza e quindi allegare agli atti di causa tutti quegli elementi utili a fornire la dimostrazione del proprio assunto.
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