E' improponibile qualsiasi domanda formulata davanti al giudice ordinario se nel regolamento contrattuale i condo'mini si sono impegnati a sottoporre le loro liti al giudizio di uno o pia'¹ arbitri.
Cosi ha stabilito la sentenza del Tribunale di Milano n. 12843 del 16 novembre 2015. Il giudice lombardo ha dichiarato improponibile l'impugnazione della delibera assembleare presentata dal condo'mino direttamente al tribunale senza prima avviare l'arbitrato previsto dal regolamento.La delibera riguardava l'approvazione del rendiconto consultivo relativo al piano di ripartizione e saldi finali dei condo'mini.
Nella sentenza si precisa che 'e' ammissibile e vincolante la clausola compromissoria contenuta in un regolamento condominiale che deroghi quanto stabilito dall'art. 1137 c.c., in quanto e' da ritenere che anche la materia delle deliberazioni condominiali, siccome attinenti a diritti soggettivi patrimoniali disponibili, sia devolvibile ad arbitri'.
La clausola compromissoria e' valida anche se non approvata specificatamente per iscritto dal compratore. E' sufficiente che il regolamento di condominio che la contiene sia stato allegato al rogito.
=> Regolamento condominiale giudiziale
Come sappiamo, l'arbitrato e' un meccanismo alternativo di risoluzione delle controversie previsto dall'art. 806 del codice di procedura civile. L'obiettivo e' quello di velocizzare la soluzione della controversia evitando le aule di giustizia. Si fonda sulla c.d. 'clausola compromissoria', un accordo con il quale le parti si impegnano a rivolgersi ad uno o pia'¹ privati cittadini terzi, detti appunto arbitri, per risolvere pia'¹ velocemente le questioni che insorgeranno tra di loro. La decisione degli arbitri, detta 'lodo arbitrale', a determinate condizioni, sostituisce la sentenza del giudice.
In ambito condominiale, i condo'mini possono inserire la clausola compromissoria nel regolamento. Tale impegno diventa una condizione di procedibilita' della domanda: se il condo'mino interessato, invece di avviare il procedimento arbitrale, si rivolge direttamente al giudice, questi potra' respingere la domanda dichiarandola improcedibile.
Nel caso oggetto della sentenza in commento, l'art. 34 del regolamento di condominio prevedeva che 'tutte le controversie insorgenti tra i condo'mini e tra essi e l'amministratore, sia per l'interpretazione della legge che per il presente regolamento, dovranno essere sottoposte a uno o tre arbitri, che potranno decidere '¦'.
=> La sottoscrizione di clausole compromissorie nell'interesse del condominio costituisce atto di straordinaria amministrazione
Secondo il Tribunale di Milano si tratta di una clausola compromissoria assolutamente valida, contenuta in un regolamento di natura contrattuale. Il regolamento in questione, infatti, predisposto dall'originario costruttore dell'edificio, era stato allegato ai rogiti di acquisto delle singole unita' immobiliari e, dunque, accettato da tutti i condo'mini. Dunque, la clausola compromissoria in esso contenuta e' valida ed opera i suoi effetti anche se non specificatamente approvata per iscritto dal singolo condo'mino al momento dell'acquisto.
L'arbitrato puo' rivelarsi un ottimo strumento per la risoluzione delle liti condominiali, in termini di risparmio di tempo e di denaro. E se il regolamento non contempla la questa possibilita' ? In questo caso le parti coinvolte nella controversia possono comunque decidere di ricorrere ad arbitri stipulando un apposito accordo, detto 'compromesso arbitrale'.
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