L'amministratore condominiale che risulta inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte al momento dell'accettazione dell'incarico non e' per cio' solo da ritenersi destinato al pagamento del risarcimento ove non siano provati i danni derivanti dalla sua condotta.
Questo aspetto della responsabilita' civile dell'amministratore condominiale va tenuto presente e considerato quando si rimprovera al professionista un inadempimento rispetto ai suoi compiti.
Come vedremo nel prosieguo, l'assenza del cosa'¬ detto danno emergente (danno immediato derivante dell'inadempimento) ovvero del lucro cessante (mancato guadagno causato dall'inadempimento) fa sa'¬ che sebbene vi sia una responsabilita' non possa addivenirsi ad una sentenza di condanna.
Rapporto tra condominio e amministratore
«L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato» (Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Questa fu la conclusione cui giunsero le Sezioni Unite nel 2008, consolidando l'orientamento ormai maggioritario in seno alla giurisprudenza di merito e legittimita' ; presa di posizione sostanzialmente avallata dalla legge di riforma del condominio (legge n. 220 del 2012) che nel fare riferimento alle norme disciplinanti il rapporto tra amministratore e condominio, per quanto non disposto dall'art. 1129 c.c., ha rimandato alle regole dettate in ambito di contratto di mandato.
Dato questo contesto - alla luce delle norme dettate in materia condominiale e di mandato (su tutte art. 1129 e 1711 c.c.) si puo' quindi affermare che:
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Inadempimento dell'amministratore, responsabilita' e danni
Si supponga che l'amministratore di condominio abbia omesso di convocare l'assemblea ordinaria annuale per la discussione sul rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio; l'adempimento cosa'¬ descritto lo si puo' desumere dalla lettura coordinata dei nn. 1 e 10 dell'art. 1130 c.c.
L'omessa convocazione dell'assemblea per l'incombenza citata e' causa di revoca giudiziale per grave irregolarita' nella gestione (art. 1129 c.c.).
Il fatto che vi sia stato un
Si supponga che l'amministratore di condominio abbia omesso di convocare l'assemblea ordinaria annuale per la discussione sul rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio; l'adempimento cosa'¬ descritto lo si puo' desumere dalla lettura coordinata dei nn. 1 e 10 dell'art. 1130 c.c.
L'omessa convocazione dell'assemblea per l'incombenza citata e' causa di revoca giudiziale per grave irregolarita' nella gestione (art. 1129 c.c.).
Il fatto che vi sia stato un inadempimento e che lo stesso possa portare alla revoca, pero', non vuol dire che l'amministratore sia certamente condannabile la risarcimento del danno.
Com'e' stato affermato dalla Corte di Cassazione in materia di risarcimento del danno derivante da responsabilita' contrattuale, «ai fini del risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all'inadempimento del contratto non e' sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve altresa'¬ essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente sulla sfera del danneggiato, in termini sia di danno emergente sia di lucro cessante, e la sua entita' » (Cass. civ. 3 dicembre 2015 n. 24632).
Che vuol dire cio'?
Se l'amministratore ha tardato nel rendere il conto della gestione, ma da quel ritardo non e' scaturito alcun pregiudizio immediato (danno emergente) o un mancato guadagno (lucro cessante), all'affermazione di responsabilita' non potra' seguire un condanna risarcitoria.
=> Le responsabilita' penali dell'amministratore di condominio
Responsabilita' dell'amministratore e onere della prova
Il fatto che la responsabilita' dell'amministratore verso il condominio abbia natura contrattuale, agevola la posizione di chi agisce per ottenere il risarcimento.
Ricordiamo che chi agisce in giudizio per ottenere il risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale deve:
In relazione all'inadempimento dell'incarico del quale e' accusato l'amministratore condominiale e', poi, utile specificare due ulteriori aspetti:
- in ragione del combinato disposto di cui agli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010, l'azione giudiziale e' soggetta al preventivo esperimento di un tentativo obbligatorio di conciliazione;
- l'azione di responsabilita' si prescrive in dieci anni dall'inadempimento
=> In caso di caduta di calcinacci l'amministratore di condominio e' responsabile
=>
condominio
l'amministratore
risarcimento
dell'amministratore
cosa'¬
derivante
condominio
l'amministratore
giudiziale